crédito à habitação

Subida de comissões bancárias compensa descida dos spreads

Banca faz subir as taxas de serviço para conseguir acompanhar mercado com spreads baixos

O spread mais baixo do mercado, de acordo com uma simulação feita pela plataforma ComparaJá para o Dinheiro Vivo, é praticado pelo Bankinter e pelo Santander. Com todos os serviços contratados, ambas as instituições oferecem uma taxa de 1,25%, um valor que pode, à partida, ser atrativo ao cliente mais desatento. Contudo, um olhar mais aprofundado, mostra que o crédito mais barato é o oferecido pelo Banco CTT, que tem uma TAER de 1,93%. “A TAER é a taxa anual efetiva revista, ou seja, inclui já todos os custos que estão associados àquela contratação, como por exemplo custos de manutenção de conta ou outros encargos exigidos. Esta taxa inclui tudo o que está implícito na contratação do crédito e é o valor que deve servir de referência,” explica a DECO nos seus conselhos aos consumidores que estejam a pensar contrair um empréstimo junto da banca, para comprar casa.

Com o preço das habitações a disparar e o mercado imobiliário a voltar aos valores anteriores à crise financeira, os bancos tentam convencer os compradores de casas a utilizarem os seus serviços de financiamento. O spread indica a margem de juro que cada banco arrecadará para si, sobre o valor emprestado, e é o valor bandeira que as instituições utilizam para cativar novos clientes. Contudo, por vezes, a descida dessa taxa é compensada com o aumento do preço das comissões, para que não haja grande interferência nas margens de lucro. “Os bancos têm vindo a baixar os spreads para acompanhar a pressão do mercado. Já todos oferecem abaixo de 2% e a grande maioria vai até está abaixo de 1,5%. Obviamente que isso reduz a rentabilidade do produto em si. E as instituições têm de encontrar essa rentabilidade noutros produtos e meios. O crédito habitação é um produto âncora, de relação entre o banco e o cliente. Que tem um crédito habitação geralmente terá a conta ordenado, muito provavelmente o cartão de crédito e outros produtos associados. As comissões no crédito e nos outros serviços servem para manter as margens de lucro.”, explica Sérgio Pereira, CEO da ComparaJá. Num encontro com jornalistas no mês passado, o presidente da Associação Portuguesa de Bancos, Fernando Faria de Oliveira, defendeu a cobrança de comissões como “algo que é legítimo e normal em qualquer atividade económica,” acrescentando que “as comissões líquidas do setor bancário caíram 12,6% de 2015 para 2016, passando de 3,1 mil milhões de euros para 2,7 mil milhões de euros”.

Leia aqui: As 10 comissões bancárias mais bizarras em Portugal

No entanto, na simulação feita pela ComparaJá, que analisa a oferta de produtos de crédito à habitação em 2016 e em 2017, é possível verificar que a maioria dos bancos aumentou as suas comissões iniciais nos créditos à habitação do ano passado para o atual. O Novo Banco é o que mais cobra logo à cabeça: 320 euros de abertura de processo, 310 euros de avaliação e 150 euros de formalização, perfazendo um total de 780 euros. O que mais subiu foi o BIC, que no ano passado cobrava 475 euros de comissões iniciais e este ano leva 630 euros, representando uma subida de 33%. Bankinter, Millennium BCP, Montepio e Banco Popular mantiveram os seus valores. Nenhum baixou os preços. “Estamos a falar de números que são altos e que muitas vezes implicam um financiamento próprio. Um pessoa que ia pedir 100 mil para comprar uma casa, se calhar tem de pedir 101 mil para fazer face às comissões, sendo que esse valor fica depois sujeito às taxas de juro do próprio empréstimo”, explica Sérgio Pereira.

Leia aqui: Bancos cobram comissões cada vez mais altas e muitas sem justificação

Contudo, não são só as comissões iniciais que os clientes têm de ter em conta e aí a história complica-se um pouco. É que se os produtos cobrados logo no início do contrato são relativamente semelhantes entre todos os bancos, o mesmo já não acontece com as comissões que existem ao longo do processo. Por exemplo, o Banco CTT, o Novo Banco, o Best e o Bankinter, para além dos custos iniciais, cobram uma taxa mensal pelo processamento da prestação. Já o Montepio tem uma comissão de gestão e outra de manutenção de conta. Por sua vez, o Crédito Agrícola tem uma taxa de distrate de hipoteca. “É muito confuso. Apesar de os bancos estarem legalmente obrigados a indicar todas as comissões que cobram, o facto de estes produtos serem tão diferentes de instituição para instituição faz com que seja difícil aos consumidores conseguirem comparar os créditos de forma exata. A forma mais segura e fácil de o fazer acaba por ser mesmo através da TAER”, aconselha o CEO da ComparaJá.

Deco contra comissão de avaliação

São três as comissões iniciais cobradas pelos bancos: a de abertura do processo – também chamada de comissão de estudo ou de dossier, a de formalização e a de avaliação. A Deco considera esta última um “negócio da China” e desde 2011 que tem vindo a fazer pressão para que se alterem os procedimentos em Portugal. “Os bancos cobram € 232, em média, mas só pagam às empresas avaliadoras 112 euros. Estamos a falar de uma margem de mais de 100%”, indica a Associação de Defesa do Consumidor na sua página. Lembrando que a avaliação do imóvel é obrigatória para a concessão do empréstimo, a DECO é contra a imposição de um avaliador pelo banco. Até porque, lembra a associação, uma avaliação não é garantia de concessão de crédito e se o consumidor tiver de recorrer a outro banco, terá que passar pelo processo novamente e voltar a pagar nova avaliação. “A DECO exige que o consumidor possa escolher o avaliador e usar uma única avaliação em várias instituições, à semelhança do que se passa na vizinha Espanha”, indica a associação, fazendo saber que fará chegar a reivindicação à CMVM, ao Banco de Portugal, ao Ministério das Finanças e aos grupos parlamentares. Em 2015, a DECO calcula que esta comissão terá rendido aos bancos uma faturação média superior a um milhão de euros.

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