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Novos fundos arriscam fazer subir preços das casas

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As sociedades de investimento imobiliário foram aprovadas numa fase em que o Banco de Portugal tem avisado para o risco de “sobrevalorização”.

O valor das casas em Portugal tem estado imparável. A subida dos preços tem motivado alertas de algumas entidades, o Banco de Portugal admite que começam a existir sinais de sobrevalorização e é com o mercado a aquecer que o governo deu luz verde à criação das sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI).

Estes veículos, conhecidos como real estate investment trusts (REIT), prometem canalizar mais dinheiro e trazer mais dinamismo para o setor. “Configuram um novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado de arrendamento”, é referido no decreto-lei a que o Dinheiro Vivo teve acesso.

A legislação foi aprovada no Conselho de Ministros de 10 de janeiro sem ter passado pelo Parlamento. Aguarda pela promulgação do Presidente da República. A solução, que era já há muito pedida pelo setor imobiliário, tinha sido prometida pelo ministro Adjunto e da Economia, Pedro Siza Vieira.

A introdução dos REIT em Portugal pode trazer mais subidas nos preços do imobiliário. Isto numa fase em que, segundo um relatório de dezembro do Banco de Portugal, “nos trimestres mais recentes, observam-se alguns sinais, ainda que limitados, de sobrevalorização dos preços do imobiliário residencial em termos agregados, sendo que se poderão observar situações de sobrevalorização mais acentuada a nível regional/local”. Os preços da habitação sobem mais de 30% desde 2013. Em Lisboa, só no ano passado, houve crescimentos acima de 20%.

Os especialistas do setor admitem que a entrada em cena das SIGI possa levar a mais aumentos dos preços. “Esse é um raciocínio lógico, por via de se pensar que atraindo mais investimento, logo mais procura, os preços sobem”, diz Pedro Coelho, administrador da Square, responsável pela gestão do fundo imobiliário CA Património Crescente.

No entanto, o gestor considera “que se deve ter uma visão mais estrutural e de longo prazo”. Defende que “teria sido bom existirem há mais tempo” e que “mais depressa os preços caem pelo aumento das taxas de juro ou aumento da oferta do que sobem pela entrada dos REIT”.

Já Filipe Garcia refere que “não é certo que todo o mercado esteja sobrevalorizado. A questão do preço é uma decisão a ser tomada pelo mercado”. O economista da IMF explica que “é verdade que os preços estão mais altos, mas também há mais procura e dinamismo”. Conclui que “o contexto do mercado imobiliário é positivo par a introdução dos REIT”.

No relatório de estabilidade financeira de junho do ano passado, o Banco de Portugal considerava, numa análise sobre imobiliário comercial, os REIT como “investidores mais sensíveis às condições financeiras e económicas globais”. Ou seja, como um tipo de entidade com comportamento mais volátil e que poderia levar a uma maior instabilidade nos preços do imobiliário.

Mas José Luís Pinto Basto, presidente executivo do The Edge Group, argumenta que a criação de REIT “vai fazer que haja mais capital disponível no setor, o que o vai tornar mais estável e reduzir a amplitude do ciclo”. Detalha que “estes veículos são para investimento de médio e longo prazo, o que beneficia o mercado porque reduz a amplitude especulativa”.

Mais que arrendamento

A introdução dos REIT em Portugal tem sido justificada pelo governo para incentivar o arrendamento de longa duração. “Queremos com esta medida dar um passo adicional, criando sociedades de investimento que só possam investir em imóveis para arrendamento”, disse Pedro Siza Vieira num discurso numa conferência sobre imobiliário realizada em setembro do ano passado.

No entanto, na legislação que o governo quer aprovar, é admitido que além do arrendamento, os REIT possam deter imóveis “para outras formas de exploração económica”. Em Espanha, que serviu de inspiração ao modelo português, existem produtos deste tipo que têm em carteira imóveis destinados ao turismo, como hotéis e alojamento local.

O ministro da Economia defendia também que o “o que precisamos é de trazer investimento para o arrendamento de longa duração”. Sobre esta questão, o decreto-lei não estipula prazos mínimos ou incentivos especiais para manter um imóvel arrendado por prazos mais longos. No entanto, determina que os REIT detenham as propriedades pelo menos durante três anos, uma forma de poder travar compras e vendas especulativas.

O caso espanhol

Os REIT foram criados há cerca de cinco décadas nos EUA. Atualmente, estes instrumentos existem em 37 países e têm, sob gestão, 1,7 biliões de dólares. Portugal segue os passos de Espanha, que permitiu estes instrumentos em 2013. Desde então sucederam-se a criação destas entidades. Existem cerca de seis dezenas de REIT (conhecidos em Espanha como SOCIMI) cotados em bolsa. Controlam imóveis avaliados em 14,8 mil milhões de euros. Foram um instrumento que permitiram ao mercado imobiliário recuperar da crise no setor e que tiveram sucesso junto de investidores. Têm atraído o interesse de grandes fundos internacionais como a Blackstone, a Lone Star (dona do Novo Banco), a Pimco e George Soros.

Mas nos últimos tempos os REIT espanhóis têm vindo a sofrer críticas por parte do governo socialista e da Esquerda espanhola. Acusam estes instrumentos de terem contribuído para a subida de preços de casas e das rendas em Espanha, argumento que tem sido rebatido pelo setor. Ainda assim, no orçamento deste ano, o governo do país vizinho vai tornar o regime fiscal destas entidades menos favorável.

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