Coronavírus

Guia: Posso ser despejado se atrasar a renda?

(Leonel de Castro/Global Imagens)
(Leonel de Castro/Global Imagens)

Tudo sobre rendas habitacionais e comerciais. Encontre aqui uma explicação detalhada em 20 perguntas e respostas.

Entre as medidas excecionais aprovadas pelo governo nesta pandemia, encontra-se um lote especialmente focado no direito à habitação e que visa proteger as famílias que, por perda de rendimentos, deixem de conseguir pagar rendas, por exemplo. Há também condições especiais para empresas em situação de incumprimento com as suas obrigações devido aos efeitos da Covid-19. Mas também os direitos dos proprietários são salvaguardados.

Na rubrica do Dinheiro Vivo Pergunte ao Advogado, publicamos aqui um guia sobre arrendamento em contexto de pandemia, com a ajuda da sociedade de advogados Antas da Cunha Ecija , que preparou um conjunto de perguntas e respostas para ajudar cada um a conhecer os seus direitos e os apoios a que pode recorrer.

1. A que situações se aplica a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril?
O presente diploma estabelece um regime excecional aplicável quer ao arrendamento habitacional quer ao arrendamento não habitacional, e destina-se a proteger as situações em que o arrendatário atrasa o pagamento das rendas.

2. Por quanto tempo valem estas medidas excecionais? Terminam automaticamente quando acabar o estado de emergência?
As medidas decretadas destinam-se a vigorar enquanto durar o estado de emergência, que teve início a 19 de março e foi prorrogado a 2 de abril, sendo passível de novas prorrogações. Só terminam a sua vigência um mês após o termo do estado de emergência. Ou seja, se terminasse a 18 de abril e não fosse prorrogado, as medidas aplicava-se até ao dia 18 de maio de 2020.

3. Até quando vigora a Lei que determina estas medidas excecionais?
Até cessação da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença Covid-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública que, no caso dos prazos judiciais, será confirmada por Decreto-Lei, de acordo com o previsto no n.º 2, do artigo 7.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março.

RENDAS DE FAMÍLIAS

1. O que prevê este diploma para quem arrenda casa?
No caso de o arrendatário deixar de ter condições para pagar a renda, entrando assim em mora, pode diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante este período, ou seja, adiar o pagamento para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período em que se apliquem as medidas excecionais (um mês depois de acabar o estado de emergência).

2. Em que condições posso pagar as rendas atrasadas?
O arrendatário pode fazer o seu pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, que têm de ser pagos juntamente com a renda do mês em causa, assim que retomar o pagamento.

3. Posso adiar o pagamento em qualquer situação?
Não. Para que esta medida possa ser aplicável, é necessário que o arrendatário sofra uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face ao que ganhou no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário seja ou se torne superior a 35% (requisitos cumulativos).

4. E como provo isso?
A demonstração da quebra de rendimentos será efetuada nos termos da Portaria que vier a ser aprovada pelo membro responsável pela área da habitação. Significa isto que o presente diploma, na verdade, só poderá ter plena aplicabilidade quando esta Portaria for criada e publicada. Até lá, o arrendatário não tem como fazer a demonstração da sua situação frágil e que fundamenta a necessidade de protelar no tempo o pagamento das rendas. Não obstante, a presente Lei determina a sua aplicação às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.

5. O inquilino pode simplesmente deixar de pagar a renda?
Não. Os arrendatários que se vejam impossibilitados de pagar a renda nos termos aqui descritos têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar do regime previsto no presente capítulo. Será nesta comunicação que devem juntar a documentação comprovativa da situação, nos termos que vier a ser definido na Portaria ainda a publicar. Considerando que o diploma apenas entrou em vigor dia 06/04/2020, este pré-aviso de cinco dias só pode funcionar para o futuro, ou seja, para as rendas que se vencerão a partir do dia 1 de maio. Para rendas vencidas a 1 de abril, deverá o arrendatário informar o senhorio nos 20 dias seguintes sobre a situação de impossibilidade de efetuar o pagamento das rendas.

6. Posso ser penalizado pelo atraso no pagamento?
Em matéria de indemnizações, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Contudo, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem os requisitos acima descritos. Por consequência, o senhorio também não pode recusar o recebimento das rendas seguintes com fundamento na falta de pagamento da indemnização.

7. O senhorio pode resolver o contrato de arrendamento nesse período por falta de pagamento da renda?
Não, relativamente às rendas vencidas no dia 1 de abril de 2020, desde que o arrendatário, nos 20 dias seguintes, o informe, por escrito, que pretende beneficiar do regime das moratórias no prazo de 12 meses, juntando, para o efeito, a documentação necessária para provar a quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar igual ou superior a 35%. Quanto às rendas a vencer a partir do dia 1 de maio e subsequentes meses, a comunicação prevista deve ocorrer até cinco dias antes da data de vencimento.

8. E se o inquilino quiser sair?
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas nos termos da presente Lei, de uma só vez.

9. O inquilino tem algum apoio?
Sim. Os arrendatários habitacionais (e os estudantes que não aufiram rendimentos de trabalho e que constituam residência para frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar), que se vejam incapacitados de pagar a renda podem pedir ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, por forma a permitir o pagamento da renda devida. Também neste caso o arrendatário está condicionado à prévia publicação de um regulamento com as condições de concessão deste apoio financeiro, a elaborar pelo IHRU, que será feita no Portal da Habitação deste Instituto e entrará em vigor nesta mesma data, por razões de celeridade.

10. Para aceder a esse apoio, basta que seja inquilino?
Não. Os arrendatários habitacionais que já beneficiem de regimes especiais aplicáveis ao arrendamento ou ao pagamento de rendas, como é o caso do arrendamento apoiado, da renda apoiada e da renda social, não podem beneficiar deste apoio financeiro.

11. E o senhorio, tem algum apoio?
Sim. Também os senhorios podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga. Para que esta medida possa ser aplicável, é necessário que o senhorio sofra uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e que essa quebra seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários. Também neste caso, a demonstração da quebra de rendimentos está dependente da publicação da Portaria que vier a ser aprovada. Contudo, mesmo preenchendo os requisitos acima referidos, o senhorio só pode aceder ao apoio financeiro no caso em que os seus arrendatários não recorram eles próprios ao apoio financeiro concedido pelo IHRU.

RENDAS DE LOJAS

1. O que prevê a lei para os casos de rendas não habitacionais?
Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que tenham fechado ou tenham a atividade suspensa, em sequência das várias medidas adotadas devido à pandemia, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica estão abrangidos por esta lei. Isto inclui estabelecimentos de restauração e similares, mesmo que a funcionar só em take away. No caso do arrendatário não habitacional deixar de ter condições para continuar a pagar a renda, pode diferir o pagamento das rendas vencidas e não pagas durante este período, para os 12 meses seguintes, a contar do fim do período de aplicabilidade das medidas excecionais (ou seja, decorrido que seja um mês sobre o termo do período do estado de emergência).

2. Como pago depois as rendas vencidas?
O arrendatário pode fazer o pagamento em prestações mensais, com montantes que não podem ser inferiores a um duodécimo do montante total, a pagar juntamente com a renda do mês em causa, assim que se retomar o seu pagamento. Nesse caso, a falta de pagamento das rendas não pode motivar a resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, ou sequer a obrigação de desocupação de imóveis.

3. Posso ser penalizado pelos atrasos?
Não é aplicável qualquer penalidade que tenha por base a mora no pagamento de rendas que se vençam durante o período do estado de emergência e no mês subsequente. Como já referimos a propósito dos arrendamentos habitacionais, em matéria de indemnizações, em circunstâncias normais, o n.º 1 do art.º 1041.º do Código Civil determina que no caso do arrendatário se constituir em mora, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Contudo, enquanto estiver em vigor o estado de emergência, e no primeiro mês subsequente, esta indemnização não se aplica, desde que se verifiquem que estejamos a falar dos estabelecimentos identificados como elegíveis. Também neste caso, o senhorio não pode recusar o recebimento das rendas seguintes com fundamento na falta de pagamento da indemnização.

4. E se o arrendatário quiser pôr fim ao contrato?
A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas nos termos do presente Decreto-Lei.

5. O que acontece a contratos que terminariam no período do estado de emergência?
A Lei prevê, no seu 8.º, alínea a), a suspensão dos efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio, independentemente da causa que lhe esteja subjacente, durante e até 60 dias após cessação da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença Covid-19, conforme determinada pela autoridade de saúde pública. Durante o prazo de vigência, não produz efeitos a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação do contrato. De igual forma, fica suspensa a produção de efeitos da revogação e da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional, pelo senhorio.

6. E como são tratados os despejos que estavam já em curso?
A este respeito, a Lei prevê a suspensão de todas as ações de despejo, procedimentos especiais de despejo e processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.

Comentários
Outras Notícias que lhe podem interessar
Outros conteúdos GMG
Hoje
Nazaré Costa Cabral, presidente do Conselho de Finanças Públicas. (João Silva / Global Imagens)

Cenário severo em 2020. Défice nos 9%, dívida em 142%, desemprego nos 13%

O primeiro-ministro, António Costa. Fotografia: António Cotrim/Lusa

Apoios à TAP formalizados “em breve” depois de consultas com Bruxelas

Foto: Fábio Poço/Global Imagens)

Costa promete linha para converter AL em arrendamento para jovens

Guia: Posso ser despejado se atrasar a renda?