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Imobiliário brilha em 2018 mas retração marcará 2019

O setor do imobiliário já está aos níveis de 2008, quando a crise assolou o país. Fotografia: Fábio Poço/Global Imagens
O setor do imobiliário já está aos níveis de 2008, quando a crise assolou o país. Fotografia: Fábio Poço/Global Imagens

O ano vai fechar com um crescimento que pode chegar aos 20%. Mas 2019 traz algumas sombras

2018 vai ser um bom ano para o sector imobiliário português. O investimento irá atingir valores que não se registavam há uma década, quando eclodiu a crise económica. Mas aproximam-se algumas nuvens. A euforia que dominou o imobiliário nestes últimos três anos poderá levar um travão já em 2019. Há pouca oferta no mercado residencial e corporativo, as medidas de contenção no Alojamento Local, para já limitadas a Lisboa, avizinham estragos, o controlo do crédito à habitação será mais apertado e realizam-se eleições legislativas em outubro. Ainda assim, as consultoras mantêm a confiança e o otimismo em patamares elevados.

O sector fechará este ano com um crescimento entre os 15 e 20% no número de transações imobiliárias que, em 2017, ultrapassaram as 226 mil, estima Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação imobiliária de Portugal (APEMIP). O valor do investimento, que no exercício transato atingiu os 24 mil milhões de euros, será necessariamente superior, alavancado quer no aumento das vendas quer no incremento dos preços dos imóveis. O grande motor é o segmento residencial.

O investimento em ativos de rendimento (escritórios, centros comerciais, armazéns e hotelaria) vai ultrapassar os três mil milhões de euros, 50% acima de 2017 e mais do dobro do valor que se registava antes da crise, revelam as consultoras.

“Os números são impressionantes, denotam uma dinâmica de crescimento, e isso deve-se à qualidade dos ativos, ao facto de Portugal estar no radar dos investidores, ao boom do turismo e ao ambiente propício”, sublinha Eric Van Leuven, diretor-geral da Cushman. Também Francisco Horta e Costa se congratula com 2018: “É o melhor ano de sempre para a CBRE desde que existe em Portugal, há 30 anos”.

Para Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), “2018 é um ano de consolidação da construção e do imobiliário”. Segundo as suas estimativas, “a produção do sector da construção crescerá 3,5%”, refletindo essencialmente o andamento positivo da área residencial (prevê um aumento de 7%). Como adianta, nos últimos 12 meses “entraram no mercado 22 mil novas habitações e, em fase de aprovação, estão 50 mil casas”. São números muito longe dos 114 mil que se registavam em 2001, mas que vão apoiar o crescimento do sector no próximo ano, acredita Reis Campos, apontando para um incremento de 4% da atividade da construção e obras públicas.

Receios e cautelas
Diz o povo que cautelas e caldos de galinha nunca fizeram mal a ninguém. E é sobre este adágio que Luís Lima olha para o próximo ano. O presidente da APEMIP assume que é preciso encarar 2019 com “cautela”. Portugal está na moda, os investidores nacionais e internacionais continuam interessados em comprar imóveis, as taxas de juro praticadas pela banca não atraem os aforradores – tudo isto são ventos favoráveis para o imobiliário. Mas Luís Lima elenca um conjunto de receios e estima que o crescimento do mercado não atinja os dois dígitos, ou seja, “chegar aos 10% será difícil”.

“É um ano de eleições e esperemos que não sejam tomadas medidas avulsas que possam penalizar a captação de investimento estrangeiro; o Orçamento do Estado não contemplou propostas para dinamizar a habitação [recordando a inexistência de incentivos para promover o arrendamento e a habitação a preços acessíveis]; o Adicional do IMI será agravado – e isso passa lá para fora e pode restringir o investimento; o sinal dado pela contenção em três freguesias de Lisboa do Alojamento Local; o controlo ao crédito bancário; e os alertas do governador do Banco de Portugal sobre a existência de uma bolha imobiliária podem criar sobressaltos”, diz. Conclui: “Tenho algum receio do que vai acontecer em 2019”.

As consultoras imobiliárias estão mais eufóricas. Na análise de Pedro Lencastre, diretor-geral da JLL, “as projeções para 2019 são boas e a dinâmica é excelente. Será um ano fantástico”. Como diz Eric Van Leuven, “há uma grande massa de dinheiro para investir” a nível internacional, e Portugal regista “uma procura latente que vem de trás e que se mantém”. No segmento residencial, Francisco Horta e Costa, diretor-geral da CBRE, realça a aposta em projetos de raiz fora das zonas centrais de Lisboa, como a Alta de Lisboa, Miraflores ou o eixo entre Santa Apolónia e o Parque das Nações. Na sua opinião, “os preços não vão baixar em 2019, porque ainda não vai haver produto”, sublinhando que “tem de haver oferta em larga escala para a classe média”.

Neste ponto, Luís Lima é muito crítico. “Não vejo ninguém a agir do lado da oferta”. Nas suas contas, estarão disponíveis 20 a 30 mil casas nos próximos dois anos, mas o país precisa de 50 a 70 mil. O presidente da APEMIP admite que a habitação de luxo tem tido uma forte dinâmica, mas para manter o negócio precisa “de cidadãos nacionais, de casas para a classe média e de residências para estudantes”.
Para Pedro Lencastre, uma das tendências fortes para 2019 será a procura de escritórios. Como afirma, “vamos ter cada vez mais as Amazon ou Cisco desta vida a quererem vir para cá e as que já cá estão querem mudar de instalações”. Segundo Francisco Horta e Costa, este “não era um mercado que considerávamos há cinco anos e agora o nível de absorção atingiu os 200 mil metros quadrados em Lisboa e 80 mil no Porto, uma situação inédita”.

Dinheiro sem fronteiras
Apesar de alguma incerteza no ar, os agentes do setor reconhecem que Portugal está na moda, que os investidores internacionais querem continuar a apostar no país, e que há oportunidades. Só querem é que o clima de confiança se mantenha, que haja estabilidade fiscal e que as medidas legislativas sejam positivas para o investimento, que consequentemente impulsionará as outras atividades económicas e criará emprego, defendem.

Augusto Homem de Mello, da Louvre Properties, recorda que já foram tomadas medidas que podem impactar negativamente o investimento, como a proteção dos inquilinos, através do diploma de direito de preferência. E recorda que a revisão da lei das rendas ou a redução do IVA para 6% na reabilitação acelerou o sector. “Isto está a voltar atrás e está a travar o investimento, a criar instabilidade e incerteza no mercado”, diz. O travão no Alojamento Local também traz consequências. A reabilitação dos edifícios nos centros pode esmorecer e os preços dos edifícios nessas zonas irão cair.

Os estrangeiros continuam também a apostar em viver em Portugal e o brexit pode tornar-se uma oportunidade. Luís Lima sublinha que o sector “não vive dos ‘vistos gold’ para captar investimento estrangeiro”, sendo que “há dois anos que o regime está morto, 90% do mercado desapareceu”. Agora, “acabar com o programa é um escândalo”, até porque pode servir os cidadãos britânicos e atenuar os efeitos do brexit.

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