Investimento

Alojamento local demora 18 anos a dar retorno

Fotografia: Orlando Almeida / Global Imagens
Fotografia: Orlando Almeida / Global Imagens

Comprar um imóvel a crédito para transformar em alojamento local é um negócio com retorno?

Portugal é o segundo país da OCDE que mais viu o turismo contribuir para o PIB (9%), diz um relatório de 2016. Em média, de 2013 a 2015, o número de hóspedes cresceu ao ritmo de 11% ao ano. Números aliciantes que empurram muitos para o negócio do alojamento local.

Uma das vantagens para os proprietários são os preços que podem praticar, superiores aos dos contratos de arrendamento tradicional. E, para os clientes, são, em média, inferiores aos dos hotéis. Mas valerá a pena recorrer ao crédito para investir em imóveis com o objetivo de os transformar em alojamento local?

“Tendo em conta o tempo que pode esperar para obter um lucro mediano, não é boa aposta recorrer ao crédito para investir.” Quem o diz é o economista Filipe Campos, comentando os resultados do estudo da revista Dinheiro & Direitos, da Deco Proteste. E, adverte, se quiser investir neste negócio faça-o apenas em Lisboa e de acordo com o cenário otimista do estudo, que pressupõe uma taxa de ocupação de 50%.

No cenário otimista, considerando imóveis situados nas zonas turísticas de Lisboa e do Porto, e contabilizando todos os custos, entre compra do imóvel, capital para obras e mobília, e encargos correntes (com água, gás e eletricidade, por exemplo), o retorno do investimento, na melhor das hipóteses, chega ao fim de 18 anos. Assim, à medida que o imóvel se afasta dos grandes centros – o preço que é possível cobrar e as taxas de ocupação baixam – também as perspetivas de um negócio rentável, num prazo razoável, diminuem.

Ameaças ficais e legais
Quando o alojamento local começou a ser uma opção em Portugal, o arrendamento tradicional foi ganhando fama de negócio para perder dinheiro. Mas, passado o deslumbramento inicial, quem é cauteloso estuda as situações caso a caso. E hoje há quem pondere inverter o modelo de negócio de alojamento local para arrendamento tradicional devido às incertezas fiscais e legais.

Muito tem vindo a mudar. No ano passado, a tributação sobre as rendas mais do que duplicou e, desde 1 de julho, a nova lei dos empreendimentos turísticos obriga todas as plataformas online a terem o registo oficial das casas e apartamentos onde são feitas as reservas de alojamento.

“Por ser uma atividade nova, o alojamento local tem um risco legal”, não descura Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). Muitos aspetos estão neste momento em discussão no Parlamento. Um deles é a possibilidade de os alojamentos terem de ser aprovados pelos condomínios, que querem ter uma palavra a dizer perante proprietários que aluguem as suas casas a turistas.

“O alojamento local não é a galinha dos ovos de ouro”, diz Eduardo Miranda, alertando quem pensa entrar neste negócio em Lisboa para a concorrência que está a aumentar e para a necessidade de não esquecer todos os custos envolvidos.

Se tiver de fazer um crédito à habitação para adquirir o imóvel ou de pagar renda para depois subarrendar através do alojamento local (casos raros, mas que acontecem) pode ser um negócio com risco, alerta.

Na perspetiva do autoemprego, em que não há necessidade de subcontratar serviços fora porque o próprio se encarrega, e no caso de já ter o imóvel, uma segunda habitação ou uma casa de família que recebeu em herança, por exemplo, é um bom negócio, sublinha Miranda, que bem conhece os desafios de criar o próprio negócio desde o tempo que liderava o Instituto de Informação em Franchising.

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