Imobiliário

Bolha imobiliária. Estamos em risco?

Margarete Pereira, com a agente imobiliária Lurdes Neves, de visita ao condomínio de luxo Garden Residence, no Prior Velho.

(Filipe Amorim/Global Imagens)
Margarete Pereira, com a agente imobiliária Lurdes Neves, de visita ao condomínio de luxo Garden Residence, no Prior Velho. (Filipe Amorim/Global Imagens)

O Banco de Portugal e Bruxelas já alertaram. Com os preços das casas a disparar, uma bolha imobiliária poderá fazer tremer toda a economia do país.

O Prior Velho não é a Lapa, o Parque das Nações ou a Avenida da Liberdade. Ainda. O crescimento imobiliário na capital do país está a fazer nascer empreendimentos em locais anteriormente considerados como improváveis. Ali, junto ao aeroporto, está o condomínio de luxo Garden Residence, com 63 apartamentos de T2 a T5+ 1, a partir dos 400 mil euros. Margarete Pereira está a ponderar mudar-se com a família. “O mercado está muito dinâmico. Moramos numa vivenda e vamos conseguir vendê-la a um bom preço, acima do que estávamos a contar. Vir para aqui parece-me uma boa opção”, explica enquanto visita o andar modelo do empreendimento.

No ano passado, no cardápio de Hollywood, figurava A Grande Aposta. O filme, nomeado para cinco Óscares, mostrava o nascimento da crise do subprime que, em 2008, abalou o mundo. Na famosa cena na casa de striptease, a personagem interpretada por Steve Carell questiona a dançarina acerca dos seus créditos à habitação. “Posso sempre pedir um refinanciamento”, diz-lhe ela. “Não, não podes. Se os preços das casas não subirem ficas presa a essa mensalidade e não podes pedir mais dinheiro.” “Em nenhum dos meus empréstimos?” “Estamos a falar de quantos? Dois em cima da mesma casa, certo?” “Tenho cinco casas e um condomínio.” A resposta dá o mote para o alerta de bolha imobiliária que conduz ao desenlace da história, baseada em factos verídicos. Apesar de o sistema norte-americano ser diferente do europeu, a especulação e as facilidades no crédito foram o fio condutor que levou à queda do Lehman Brothers, propagando uma crise financeira, em efeito dominó, por quase todo o mundo ocidental.

Portugal nunca chegou a viver a bolha, ao contrário de Espanha, que entre 1997 e 2007 viu os preços das suas casas subirem 288%, de acordo com os dados de um estudo da Fundação BBVA e do Instituto Valenciano de Investigação Económica. Quando estoirou, as pessoas deixaram de conseguir pagar os seus empréstimos à banca, que se viu a braços com uma carteira repleta de imóveis sobrevalorizados. O impacto na economia do país foi violento fazendo o desemprego disparar para valores próximos dos 20%.

A retoma que a Europa tem recentemente assistido, para já, não preocupa demasiado o Banco Central Europeu, no que diz respeito ao mercado imobiliário. Mario Draghi, durante uma conferência em Madrid, no mês passado, afastou o cenário de bolha especulativa. Mas reforçou a necessidade de uma vigilância apertada para evitar surpresas desagradáveis para quem compra e para os bancos.

A valorização das casas em Portugal, sobretudo em Lisboa e no Porto, não tem passado despercebida a Bruxelas. Ainda no mês passado, a Comissão Europeia deixou o alerta: a subida dos preços no setor imobiliário português pode causar desequilíbrios na economia do país. O Banco de Portugal também veio lembrar que, se as taxas de juro, que se têm mantido em mínimos históricos, subirem, as pessoas podem ficar sem capacidade para pagar os seus créditos. No Relatório de Estabilidade Financeira relativo ao primeiro semestre deste ano, o regulador português reconhece que ainda não se vive um cenário de bolha, mas receia que “a atual conjuntura de maior crescimento económico, subida de preços no imobiliário e maior concorrência entre instituições poderá propiciar uma menor restritividade nos critérios de concessão de crédito [a famílias e empresas]”. Os ingredientes para uma nova crise de malparado estão todos aí…

Preços das casas a subir

Os dados revelados pela Confidencial Imobiliário, consultora de análise de mercado imobiliário, indicam que a recuperação dos preços das casas em Portugal, desde o mínimo do mercado, atingido em junho de 2013, está nos 14,3%. Ainda assim, os valores mantêm-se cerca de 3,8% abaixo dos níveis observados em agosto de 2010, o ponto mais elevado do mercado desde que a empresa começou a recolher informação.

“Não há bolha imobiliária de nenhum tipo. Existe Lisboa e Porto… e o resto. O país, no seu todo, está dentro da normalidade. Os preços caíram muito a partir de 2011, cerca de 50%, e as transações também. O mercado português está a evoluir, de forma tranquila, a uma média de 3% por ano. As moradias, por exemplo, ainda não voltaram aos preços de 2008”, explica Manuel Alvarez, presidente da Remax.

Mas a realidade é que a esmagadora maioria das famílias, sobretudo jovens, acabam por ser empurrados para a periferia das principais cidades, onde as casas estão mais baratas. “A dinâmica das casas está dentro do expectável”, defende Alvarez, lembrando a lei da oferta e da procura. O problema é que “o mercado costuma reger-se por duas variáveis: quanto ganha o português e quanto lhe empresta o banco. Quando a procura vem de fora, essas variáveis alteram-se. Os estrangeiros têm mais dinheiro, estão dispostos a pagar mais e nem sequer recorrem à banca. Como agora Portugal está na moda, como já esteve Barcelona, Paris ou Roma, os preços estão a disparar”.

Nuno Mello, gestor da corretora XTB partilha da mesma opinião. “Apesar dos preços exagerados em algumas cidades, como Lisboa e Porto, não acho que haja para já uma bolha imobiliária”, considera. “A subida dos preços em si não é propriamente um fator de risco, bem pelo contrário, uma vez que significa um crescente investimento estrangeiro em Portugal. Estamos, sim, a assistir a compras massivas por capital vindo de fora”.

Investir em imobiliário

Só que não são só os estrangeiros que estão a comprar casa em Lisboa. Há muitos portugueses que também o fazem. Uns para morar e outros como investimento. “As pessoas já não confiam tanto nos bancos e preferem aplicar as suas poupanças no imobiliário, sobretudo agora que veem os preços a subir cada vez mais”, refere Nuno Rico, economista da Deco.

No ano passado, de acordo com os dados da consultora Worx, o investimento em imobiliário ascendeu a 1300 milhões de euros. Os investidores estrangeiros foram o grande motor do mercado de compra e venda de imóveis, representando 86% do negócio, enquanto os nacionais se ficaram pelos 14% do total das transações.

Contudo, o responsável da Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor não é tão otimista em relação a uma possível situação de bolha imobiliária no país. Lembrando que o número de famílias endividadas se tem mantido praticamente igual ao da crise, alerta para os perigos do crédito fácil. “Depois de 2008, houve uma mudança na oferta de créditos à habitação e os bancos subiram muito os spreads. Facilmente chegavam aos 5%. A partir do final de 2014, começaram a baixar. Hoje é fácil encontrar um spread de 1,5% a 2% e isso torna-se atrativo. Mas se a Euribor subir, as pessoas podem deixar de conseguir pagar a prestação”, alerta.

Os analistas esperavam que os juros subissem nos primeiros meses de 2018, contudo o BCE indicou esta semana que a retoma económica não estava ainda a refletir-se na inflação e , por isso, não se espera uma subida das taxas nos próximos meses. Ontem, a Euribor voltou a atingir mínimos históricos, com o valor a seis meses, o mais usado em Portugal nos créditos à habitação, a descer para uns negativos 0,264%.

A agente imobiliária Lurdes Neves indica que, dos dez apartamentos já vendidos no Garden Residence, a maioria foi para portugueses. “Há também uns angolanos, mas é uma situação pontual. Quem está a vir para aqui são famílias portuguesas, de classe alta, para habitação própria. Muitas delas nem recorrem a crédito. Há várias situações de pagamento a pronto”. Se Margarete Pereira decidir avançar com a compra de uma casa naquele empreendimento do Prior Velho, também não conta pedir ajuda ao banco. “O dinheiro da venda da nossa moradia servirá para o apartamento”.

Preços. Dinamismo do mercado afeta arrendamento

O dinamismo do mercado imobiliário está a afetar o arrendamento de longa duração. É cada vez mais difícil encontrar casa nos centros urbanos e foram lançadas diversas petições a apelar ao Governo para intervir. A que está na plataforma “Petição Pública” recolheu já perto de 8.000 assinaturas. Ao Dinheiro Vivo, a autora – que pediu anonimato – contou que está há quase dois anos em Lisboa e ainda não conseguiu sair de casa de familiares. “Basta-me um quarto, até 350 euros, com despesas incluídas, perto do metro, mas tem sido impossível. Tenho uma amiga que já desistiu e regressou à terra dos pais”.

Deco. Conselhos antes de aderir ao crédito à habitação

Leia com atenção a simulação feita pelo banco

O documento que a instituição bancária entrega aos clientes, com a simulação do crédito, tem de indicar o valor da prestação, caso as taxas de juro aumentem. “É importante verificar o valor máximo que pode atingir e ter consciência se o pode ou não pagar”, explica Nuno Rico, da DECO.

Tenha em atenção a taxa de esforço

A mensalidade da casa não deve ser superior a 35% do rendimento líquido mensal da família. Pegue na calculadora e faça as contas. Se a mensalidade do crédito lhe leva uma grande fatia so ordenado, é melhor procurar uma habitação um pouco mais barata.

Não olhe só para o spread

O valor mais importante de um crédito à habitação não é o spread, nem sequer a taxa de juro. Procure a TAER. “É a taxa anual efetiva revista, ou seja inclui já todos os custos que estão associados àquela contratação, como por exemplo custos de manutenção de conta ou outros encargos exigidos. Esta taxa inclui tudo o que está implícito na contratação do crédito e é o valor que deve servir de referência”, sublina Nuno Rico.

Veja os produtos cruzados

Por vezes, um banco pode ter um spread atrativo mas exigir-lhe a subscrição de determinados produtos, como seguros e cartões, que podem acabar por encarecer o contrato. Tenha todos estes fatores em atenção antes de se comprometer com qualquer instituição bancária. “Veja se os produtos que estão incluídos na simulação são mesmo necessários ou se estão apenas a encarecer o crédito”.

Vá às suas poupanças

O valor que vai dar de entrada para a casa é de extrema importância. Com ele, vai conseguir aliviar a prestação mensal e poderá ter ainda alguma margem negocial extra com o banco.

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