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Bruxelas avisa Centeno por causa dos preços das casas em Portugal

Mário Centeno, Pierre Moscovici e Euclid Tsakalotos, no Eurogrupo. Fotografia:  REUTERS/Francois Lenoir
Mário Centeno, Pierre Moscovici e Euclid Tsakalotos, no Eurogrupo. Fotografia: REUTERS/Francois Lenoir

Estudo deixa alertas à zona euro. “Setor habitacional é propenso a bolhas". "O seu rebentamento pode levar a problemas no pagamento das hipotecas”

Os preços das casas em Portugal afundaram muito nos anos que precederam a crise financeira (2000 a 2007), mas depois disso (2008 ao terceiro trimestre de 2018) “aceleraram consideravelmente”, o que levanta questões relativas à estabilidade financeira e a uma possível ocorrência de alguma disrupção no mercado.

De acordo com um estudo da Comissão Europeia (CE) enviado ontem ao Eurogrupo, o conselho informal de ministros das Finanças da zona euro que é presidido por Mário Centeno, além de Portugal há outros países que se destacam por esse aumento muito vincado do custo das casas.

Os sinais de “sobrevalorização” ainda não preocupam porque, como referido, a explosão nos preços tem estado a compensar as quebras muito pronunciadas antes da crise, mas a Comissão pede cautela e que se acompanhe de perto estas dinâmicas de modo a prevenir surpresas desagradáveis, recomendam os especialistas no documento técnico enviado a Centeno.

“A recuperação dos preços da habitação começou timidamente em 2013, na sequência da retoma económica e refletindo um contexto de taxas de juro baixas, e foi sustentada a ritmos diferentes em toda a zona euro, refletindo fatores específicos de cada país, incluindo os fluxos migratórios”, refere o estudo.

“Acelerações consideráveis em Portugal, Irlanda e Eslovénia”

Nesse contexto, “aconteceram-se acelerações consideráveis nos últimos anos em vários Estados-Membros, como por exemplo, Irlanda, Portugal, Eslovénia”.

No caso de Portugal, Bruxelas mostra que o preço médio das casas caiu, em termos reais, cerca de 10% no período antes da crise (2000 a 2007), mas depois entre 2008 e finais de 2018 conseguiu corrigir essa desvalorização com um impulso da mesma magnitude (10%).

Mais recentemente, diz a CE, esse tem sido o ritmo de valorização das casas nos países sob observação. Foi de 10% em 2017 e 2018 em Portugal e na Eslovénia (variações homólogas medidas no meio de cada ano), aumentos que apenas foram superados pela Irlanda (cerca de 11%).

Fonte: Comissão Europeia

Fonte: Comissão Europeia

A preocupação da Comissão agora partilhada ao mais alto nível com os 19 países do Eurogrupo não tem a ver só especificamente com cada um dos países, mas também com a estabilidade da zona euro como um todo.

“Os riscos associados à aceleração da dinâmica dos preços da habitação em toda a zona euro estão sob escrutínio. Os preços das casas na maioria dos Estados-Membros do euro recuperaram gradualmente e, em alguns deles, aceleraram nos últimos anos.”

“Neste contexto, os riscos potenciais relacionados com a dinâmica dos preços da habitação foram assinalados pela vigilância da União Europeia no contexto do Procedimento por Desequilíbrios Macroeconómicos. O Conselho Europeu de Risco Sistémico publicou alertas específicos por país sobre os preços da habitação e a dívida hipotecária em 2016”.

Assim, “a presente nota analisa a evolução e as tendências dos preços da habitação e do crédito interno, discute as abordagens políticas que evitem explosões nos mercados de habitação e que permitam lidar com rebentamento de bolhas”, afirma Bruxelas no mesmo estudo.

Esta preocupação prende-se com o facto de a Comissão considerar que “o mercado imobiliário é um fator de relevância-chave para a estabilidade macroeconómica”.

“A habitação representa uma componente importante da riqueza das famílias e representa uma parte substancial dos ativos nos balanços dos bancos. Como o setor habitacional é propenso à formação de bolhas, também é importante para a ocorrência de crises financeiras, já que o rebentamento das bolhas imobiliárias pode levar a problemas no pagamento das hipotecas e à deterioração dos balanços dos bancos [via formação de malparado].”

Além disso, a CE observa que “muitos países que experimentaram um boom duplo nos mercados imobiliário e de crédito nas últimas décadas acabaram por sofrer uma crise financeira e uma severa contração do produto interno bruto, havendo casos notáveis ​​também entre os países da zona euro ao longo do período de crise”. Dois dos casos mais emblemáticos foram Espanha e Irlanda. Portugal sofreu com esse fenómeno, mas em menor escala.

Adicionalmente, a “o setor da habitação também tem importantes implicações sociais”. “Em particular, um crescimento prolongado dos preços das casas superior ao do rendimento pode tornar a habitação inacessível a famílias desfavorecidas”.

Avisos da OCDE

Em Portugal, esse problema ou risco já foi detetado por várias instituições.

Por exemplo, a OCDE avisou há cerca de um mês que “nos últimos anos, tem havido um aumento constante na oferta de alojamentos turísticos”. E que o número de camas “aumentou 23% entre 2013 e 2017”; um terço desse crescimento tem a ver com a maior disponibilidade de “quartos em habitações locais”.

“Em Lisboa, a oferta do Airbnb mais do que duplicou entre 2015 e 2017”, mas a procura turística total continua a ultrapassar claramente a oferta. Foi o que aconteceu nos últimos anos, garante a entidade. Isto está a conduzir “a um forte crescimento dos preços do alojamento turístico” e contribui para uma “pressão ascendente sobre as rendas da habitação” e outros custos, em Portugal.

Outros avisos da CE

Também no mês passado, a missão de avaliação da Comissão ao pós-programa de ajustamento reparou que “é preciso acompanhar mais de perto” o que está a acontecer no mercado de habitação em Portugal, em particular em Lisboa e Porto.

No nono relatório sobre Portugal, os especialistas da CE mostram-se relativamente preocupados com os efeitos da subida do valor das casas nos últimos anos e constatam, por exemplo, que há efeitos sociais destruidores em curso.

“O aumento nos preços das casas está, em grande medida concentrado nas principais cidades de Lisboa e Porto, onde as atividades do turismo se estão a expandir para as áreas residenciais, com um impacto negativo na habitação a preços acessíveis para os grupos socialmente vulneráveis”, constataram os peritos.

Avisos do FMI

O FMI também já tinha alertado para “vulnerabilidades financeiras que podem estar a emergir em determinadas bolsas”, em certas regiões da Europa. “Há sítios – por exemplo, Luxemburgo, algumas cidades alemãs, algumas áreas em Portugal e Holanda – onde os desequilíbrios entre a procura e a oferta estão a levar a uma forte valorização do imobiliário residencial [habitação] ou comercial”.

Avisos do Banco de Portugal

O governador do Banco de Portugal, Carlos Costa, também já assinalou que há “situações de euforia no mercado, nomeadamente no mercado residencial e hipotecário”. E que “dada a elevada exposição do setor bancário ao mercado imobiliário residencial, um ajustamento abrupto dos preços neste mercado representa um risco” para os bancos.

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