Centros Comerciais

“Centros comerciais estavam sentados num modelo de negócio totalmente blindado”

Miguel Pina Martins é o presidente da AMRR. O gestor é CEO da Science4You 

Fotografia: REUTERS/Rafael Marchante
Miguel Pina Martins é o presidente da AMRR. O gestor é CEO da Science4You Fotografia: REUTERS/Rafael Marchante

Miguel Pina Martins (AMRR) reage ao pedido dos investidores internacionais para a suspensão da nova lei das rendas.Novo foco de luta: comércio de rua.

Miguel Pina Martins não tem dúvidas: a nova lei das rendas comerciais que permite aos lojistas nos centros só pagar até março do próximo ano a renda variável é um precioso balão de oxigénio para um setor que viu as lojas fecharam durante meses por causa da pandemia do novo coronavírus.

Os argumentos dos centros comerciais de que a Lei pode levar à insolvência de 20% dos shoppings até final do ano, provocar a desvalorização de ativos e até afastar futuros investidores de apostar no país não colhem junto do presidente da Associação de Marcas de Retalho e Restauração (AMRR).

A Lei levou mesmo um grupo de investidores internacionais a pedir ao Governo e Presidência a suspensão da Lei considerando ser uma ingerência do Estado num negócio entre privados. “Não deixa de ser caricato verificar que os fundos alegam que não pode haver intervenções do Estado. É que o Estado interveio pelo menos cinco vezes antes desta lei”, diz Pina Martins.

Depois das rendas dos lojistas nos centros comerciais, a AMRR, juntamente com a Confederação de Comércio de Portugal (CCP) e a AHRESP, já tem um novo objetivo: as rendas dos lojistas do comércio de rua.

Investidores internacionais enviaram uma carta ao Governo e Presidência da República pedindo a revisão da medida de suspensão de rendas fixas nos centros comerciais. Referem a ingerência do Estado em negócios entre privados e que isso abre um precedente gravíssimo em toda a cadeia de valor pondo em causa a indústria. Como comenta? Acha que serão sensíveis aos argumentos?

Gosto de pensar que tanto a Assembleia da República, como o Governo e o Presidente da República conseguem olhar com equilíbrio e de acordo com o interesse nacional e que não são permeáveis à pressão que está a ser feita por parte dos fundos de investimento internacionais. Mas não deixa de ser caricato verificar que os fundos alegam que não pode haver intervenções do Estado. É que o Estado interveio pelo menos cinco vezes antes desta lei: com a aprovação da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (“Lei 4-C”), o Estado veio determinar que as rendas eram devidas durante o período de encerramento. Os nossos contratos pressupõem utilização e acesso…. Ora sem acesso, como justificam a cobrança?

O Estado voltou a interferir com a mesma lei ao prever que o pagamento das rendas enquanto as lojas estiveram encerradas deveria ser efetuado em 12 prestações. Novamente, ninguém disse nada da intervenção do Estado ser uma ingerência…

Num terceiro momento, o Estado, no Decreto-Lei n.º 10-J/2020, de 26 de março, estabelece medidas extraordinárias de proteção dos clientes bancários, veio determinar a suspensão do pagamento das prestações dos empréstimos bancários, sendo pagas mais tarde.

Num quarto momento, para alguns Autores (com os quais a AMRR discorda, sublinhe-se), o Estado veio, através da Lei n.º 17/2020, de 29 de maio, restringir o direito legal, conferido nos termos do artigo 437.º do Código Civil, de invocar a situação de Pandemia como motivo para resolver o contrato.

Por fim, num quinto momento, o Estado veio, ainda, nos termos do Decreto-Lei 26/2020, de 16 de Junho, aprovar a extensão do pagamento das prestações bancárias até 31 de março de 2021.

Porquê só agora falam de ingerência do Estado? Até agora estiveram sempre calados porque estas leis e intervenções, na sua generalidade, deram muito jeito aos proprietários dos centros comerciais.

Os centros afirmam que aprovação da proposta do PCP no OE Suplementar 2020, permitindo aos lojistas dos shoppings pagar até 2021 apenas a renda variável e os custos comuns, poderá ser prejudicial para todos, inclusive lojistas, pois poderá levar à insolvência dos centros.

Os centros comerciais em Portugal, desde que a pandemia começou, nunca quiseram fazer parte de uma solução de partilha dos prejuízos causados pelo encerramento das lojas. Pelo contrário, tentaram aproveitar-se, uma grande maioria, da aflição das lojas, essas sim as maiores vítimas da pandemia, pois venderam zero durante quase três meses, porque receberam uma lei de moratórias, aquela que foi a primeira intervenção do Estado nos contratos privados.

O que recebemos dos centros comerciais foram propostas de moratórias mais extensas, sem direito a negociação, alguns com cláusulas abusivas, que já denunciamos. Recordo que foi por causa disto que nasceu a AMRR, que representa hoje mais de 120 marcas e mais de 2300 lojas. Os centros queriam passar esta crise sem prejuízos, ficando esses do lado das lojas, utilizando as leis que o Estado criou numa intervenção direta nos contratos privados. Ora, com esta proposta votada favoravelmente por todos os partidos e com abstenções do PS e do PAN, esse reequilíbrio foi garantido. Agora é que os Centros já falam em falências e dificuldades, numa narrativa que é falsa, quando anunciaram 300 milhões de apoios e acordos com 87% das lojas. É óbvio que é falso já que, na altura, os grandes centros de Lisboa e alguns dos maiores grupos em Portugal, como a Ceetrus, nem sequer tinham apresentado propostas à data de 12 de junho. Os que tinham apresentado propostas eram, uma boa parte, vergonhosas. Teria sido bom que a transparência que a APCC defende, tivesse sido clarificada na altura. Matematicamente, nem 60% das lojas tinham recebido propostas quanto mais assinar acordos.

Respondendo diretamente à questão, basta olhar para os relatórios e contas dos centros comerciais para ver que o rácio “loan to value” é baixo. Creio que na Sonae Sierra abaixo dos 30%. A Klepierre, 100% internacional, tem 37%. A Ceetrus, outra multinacional, tem 34%. Não sou eu que digo mas a Sonae Sierra, no relatório e contas afirma que, “the company currently has a high degree of resilience to more extreme scenarios due to its solid liquidity position” (a empresa tem atualmente um grau mais elevado de resiliência a cenários extremos dada a sua sólida liquidez). Em Portugal os centros comerciais estavam sentados num modelo de negócio totalmente blindado, até na pandemia e na maior crise de sempre, com a criação da lei 4C e, mais tarde, com a lei 17. Esta lei apresentada pelo PCP, mas defendida por Rui Rio e o PSD. É temporária e é uma forma de garantir que as lojas, essenciais para os centros comerciais e para a economia, sobrevivam a esta crise que ainda agora começou e vai durar muito tempo. As nossas vendas continuam 40% abaixo, todas as semanas, desde que abriram os centros, e o que na verdade está em causa é o impacto na economia e no emprego. Não na rentabilidade dos fundos que investem em centros comerciais.

A AMRR fez um estudo do impacto económico e social onde faz diferentes projeções tanto ao nível do emprego, como das receitas das lojas e dos fundos que detêm os centros comerciais, tendo em conta dois cenários possíveis. Considerando um cenário de rendas justas, que a Associação defende através de várias medidas legislativas, algumas sem impacto para o contribuinte, implicaria as receitas dos proprietários dos Centros Comerciais entre os 960 milhões de euros e os 840 milhões, contra prejuízos dos lojistas de 210 milhões de euros e de 600 milhões. Os lojistas sempre deixado da linha de água.

A associação europeia dos centros comerciais (ECSP) fala mesmo de um risco dominó na Banca, havendo uma quebra significativa dos rendimentos dos centros com a redução das rendas das lojas. Tratando-se este um negócio muito alavancado na Banca, não há efetivamente o risco de se destapar uma caixa de Pandora?

Honestamente, olhando para os rácios de loan to value de alguns centros, não me parece nada alavancado. Uma grande maioria dos centros em Portugal são autênticos cash cows, apesar dos investimentos que fazem todos os anos no melhoramento, e para o qual as lojas também contribuem. Essa narrativa serve apenas a campanha gigante de pressão que a APCC e as empresas imobiliárias que detém centros comerciais está a fazer até porque, se houvesse esse risco, os proprietários dos, centros e os fundos, muitos deles cotados, já teriam emitido factos relevantes e profit warnings.

É preciso dizer que as lojas quando investem para estar num centro comercial, também se alavancam na Banca. O que nos pedem? Moratórias! Adiar o tsunami que aí vem. Não me parece que esse seja um problema, apenas um facto para tentar mudar a lei. Recordo que o pagamento das despesas comuns nunca esteve em causa, sendo sempre pagas na totalidade pelos lojistas. Todos os custos de funcionamento dos conjuntos comerciais são assegurados pelos lojistas, pelo que não está em causa o funcionamento dos conjuntos comerciais. Além das despesas comuns, os lojistas tiveram ainda a pagar 100% das rendas de escritórios, armazéns, pavilhões industriais, sendo muitos desses imóveis detidos pelos mesmos fundos que detêm os centros comerciais. Tudo isto, sem vendas durante três meses.

Mais uma vez, foram os Centros Comerciais que se refugiaram nas Lei 4C e Lei 17, criadas à pressa pelo Governo. Ficaram com a faca e o queijo na mão, e perderam o bom senso. Pior do que isso, vieram publicamente anunciar números falsos, como se o assunto estivesse resolvido. Não está, nem vai estar, enquanto não existir regulação nesta área. Felizmente teremos um balão de oxigênio para passar esta crise, que ainda agora começou.

Mesmo no que diz respeito ao próprio valor do ativo imobiliário, algo que é da maior importância quando falamos do valor dos fundos perante a Banca a desvalorização é residual. Precisamente para desmistificar esse tema a AMRR solicitou à Casa Value, empresa certificada pela CMVM para avaliações imobiliárias, para calcular tecnicamente o impacto da lei na avaliação dos imóveis dos conjuntos comerciais. Para não haver fatores especulativos, a análise centrou-se exclusivamente no impacto da avaliação dos imóveis (conjuntos comerciais) exclusivamente pela quebra de rendas desde 18 de Março 2020 até 31 de Dezembro de 2020. Foi considerado um cenário de perdas de receitas dos Centros Comerciais de 30% entre 1 de junho e 31 de dezembro 2020 – um valor estimado pelo presidente da APCC no dia 6 de julho de 2020 e, num cenário mais pessimista, foram consideradas perdas de 50% das receitas.

As conclusões da análise técnica permitem concluir que no máximo a desvalorização de imóveis devido exclusivamente à lei, será de apenas 1,88% no cenário de 30% de queda de rendas e de 2,95% no cenário de 50% de queda, sendo o ponto intermédio 2,42%. A desvalorização é temporária.

A APCC diz que o estudo tem erros grosseiros, pois bem, ficamos à espera de um estudo sem erros e não apenas de declarações na imprensa, com números que depois não podem ser descortinados, como os tais 87% de acordos ou os 300 milhões de apoios.

 

Chamar perdão a uma moratória é atirar areia para os olhos. Uma moratória não é mais do que um alívio momentâneo e uma sobrecarga financeira mais adiante”

 

Os centros dizem ainda que se trata de uma situação inédita a nível europeia, quando em Portugal já tinham anunciado ajudas de 305 milhões até ao final do ano. Não seria possível na negociação chegar a um acordo equilibrado entre as partes?

Teria sido possível se os Centros tivessem aderido a uma plataforma de entendimento que seria exigível neste cenário pandémico que nos apanhou a todos. Mas infelizmente tal não aconteceu, e muito tentámos, sem resposta. A moratória criada com a Lei 4C veio desequilibrar tudo.

E não é inédito. Na Polónia, os centros não pagaram as rendas fixas, enquanto estiveram fechadas, mas a APCC diz que na Polónia o que existiu foram descontos. Em Portugal, para existir perdão das rendas porque não foi prestado esse serviço, os centros aproveitaram para aumentar as rendas nos anos seguintes, alguns com valores inaceitáveis com as incertezas que temos no futuro, e com cláusulas abusivas. O Governo criou uma lei de moratórias que os blindou de qualquer perda de renda, por isso o Estado não interveio só agora.

O Estado interveio várias vezes, antes desta lei. Primeiro, ao fechar os centros. Depois interveio com a criação da Lei 4C, dando uma moratória, protegendo as rendas dos senhorios e, dentro destes, aos já todo poderosos centros comerciais. Depois, uma vez mais, interveio com a Lei 17. Porque razão não vimos os centros comerciais escandalizados? Porque estas leis só vieram protegê-los. O abuso foi imediato. Nos Centros e alguns senhorios nas lojas de rua. Com estas leis, perdem zero, apenas veem as receitas adiadas. Por isso, sempre apelamos a uma lei, e a uma regulação, de partilha de sacrifícios. Chamar perdão a uma moratória é atirar areia para os olhos. Uma moratória não é mais do que um alívio momentâneo e uma sobrecarga financeira mais adiante. Os lojistas acabam sempre por pagar as rendas na totalidade, mas em mais tempo, e os Centros Comerciais não perdem um euro, recuperando tudo nos próximos 24 meses, mesmo num cenário de agravamento da pandemia. O problema é que quando vier o fim das moratórias, dos impostos, da banca, das rendas, vão fechar milhares de empresas. Às vezes é preciso relembrar que os lojistas venderam zero, porque foram obrigados a fechar.

 

Não é uma decisão inédita pois países como a Polónia e a Suécia tiveram a intervenção do Estado para garantir que os lojistas não pagam pelo serviço que os Centros não puderam prestar”

 

Só há um caso de um centro que, não tendo podido prestar esse serviço, não cobrou. A AMRR fez um estudo de impacto financeiro onde é possível verificar que por cada euro que o Centro Comercial perde, os lojistas perdem 175. Em valores reais, isto significa que por cada 1.000 euros que os centros comerciais não ganham, os lojistas têm prejuízos de 175.000 euros. Mas importa ainda sublinhar que estes “apoios” são concedidos em troca de exigências manifestamente desproporcionais, designadamente prorrogações, renúncias a direitos de reivindicar o reequilíbrio contratual em tribunal; aumento das rendas nos anos seguintes; renúncia de direito de resolução dos contratos. Inaceitável. Mas não é só em Portugal, basta ler notícias na vizinha Espanha.

Tudo seria possível se houvesse vontade e aquilo que temos assistido é uma enorme falta de vontade em negociar e em chegar a um acordo, porque os centros comerciais recusam-se a perder um euro que seja. É por isso que chamamos o Estado a intervir, e a corrigir o que fez com as leis 4C e 17, e é o que vemos noutros países. Esta não é uma decisão inédita pois países como a Polónia e a Suécia tiveram a intervenção do Estado para garantir que os lojistas não pagam pelo serviço que os Centros não puderam prestar. A Suíça tem um projeto em curso, ainda não legislado. Em Espanha o problema entre lojas e centros é igual. Falta coragem política de assumir a desigualdade das relações numa situação desta gravidade como é uma pandemia. Falta regulação. Porque no fim do dia, depois da saúde, estamos a falar do mais importante nesta pandemia: o emprego.

Mas houve centros que perdoaram as rendas no tempo do lockdown. Parecia haver vontade para negociar…

O IKEA é o único caso que conhecemos. Também podemos e devemos falar destes bons casos, vindos de fora. No entanto, o que vemos na grande maioria não é isso. Assistimos a bullying do mais alto nível com lojistas a receberem propostas de acordos com cláusulas absolutamente abusivas e diria até ilegais. Veja que eu próprio fui agora vítima desse bullying, depois de oito anos num centro que é dirigido pelo Presidente da APCC, fui convidado a sair. Não nos iludamos. Estamos a falar de um poder desequilibrado. É o Golias a esmagar totalmente o David e a sorrir para os jornais e para os deputados, mandando números falsos e tentando descredibilizar a AMRR, que apenas nasceu devido ao abuso num momento terrível na vida das lojas e das pessoas. Foi esse abuso, essa incapacidade de equilibrar e de negociar que originou a criação da AMRR em Portugal, mas aconteceu também em Espanha, onde foi criada a PAC, uma associação com 350 lojas, para se defenderem dos abusos da Unibail, Klepierre e Carmila. O mesmo aconteceu noutros países. Quando a lei das moratórias blindou o negócios dos centros, a partir de aí, quem quereria negociar tendo a faca e o queijo na mão? Já são públicos vários casos. No caso do Almada Forum, por exemplo, ou até dos centros da Ceetrus. A Sonae, por exemplo, onde em abril e maio houve apenas desconto de 50% da renda e uma moratória dos outros 50%. Recorde-se que as lojas estavam fechadas. Os centros continuavam abertos, por causa dos supermercados e lojas de eletrodomésticos (muitas vezes marcas detidas pelos próprios como a Worten e o Continente, que pertencem ao mesmo grupo ainda que em empresas diferentes). As despesas comuns também foram pagas a 50% mesmo estando as lojas fechadas. Para aceder a estas condições, a mesma Sonae propõe alterações contratuais absolutamente incompreensíveis.

Tem sido notícia propostas de extensão de contratos nas propostas feitas aos lojistas. Foi esse tipo de exigências que bloquearam as negociações?

As lojas estiveram fechadas e a Sonae veio propor pagamento de 50% da renda em moratória e pagamento de 50% das despesas comuns. Nada foi utilizado efetivamente pelos lojistas. Para aceder a estas condições, a Sonae vem exigir a renúncia à reivindicação judicial, que impossibilita o lojista a recorrer aos tribunais contra o Centro Comercial e inclui, nessa mesma cláusula, que perdas e crises provocadas por uma nova vaga da pandemia fica da responsabilidade do lojista. Se não aceitarem este tipo de acordos, diz a Sonae, aplica-se a Lei 4-C e não há lugar a qualquer tipo de negociação, vantagem ou desconto. Isto é uma imposição e não uma negociação. Negociar implica cedências de ambas as partes, implica partilha de sacrifícios e implica que os dois lados aceitem os ganhos mas também as perdas.

 

É necessário ainda uma solução de consenso para as lojas de rua, assim como uma regulação efetiva dos contratos de exploração comercial.

 

Com a nova lei das rendas e com a extensão das moratórias de julho para setembro são medidas suficientes para conter as potenciais perdas no retalho? Que outras fariam sentido para proteger o emprego?

A nova Lei das rendas é um passo da maior importância no curto prazo, recordo, é temporária e diz respeito a um período de crise nunca antes vivida. Ela vai salvar inúmeras empresas dos setores do retalho e restauração, assim como os mais de 375.000 postos de trabalho diretos e indiretos dos lojistas de centros comerciais e não vai levar nenhum centro à falência. E é falso que vai afastar investidores. Depois da lei aprovada, foi feito um anúncio de investimento internacional no Dolce Vita em Ovar. Os centros comerciais continuam a dar dinheiro, o que não podem é deixar de fazer parte de uma solução de partilha de sacrifícios com os seus principais clientes, especialmente num momento nunca antes vivido. Apesar deste progresso que temos nos centros comerciais, é necessário ainda uma solução de consenso para as lojas de rua, assim como uma regulação efetiva dos contratos de exploração comercial. A pandemia veio pôr a claro a necessidade de regulação porque no fim do dia, o que está em causa é o emprego. Não basta estas leis. É urgente haver regulação efetiva no futuro.

Como já disse, eu próprio fui uma vítima desta pressão dos centros comerciais, com a Mundicenter a denunciar o contrato assinado com a Science4You para o arrendamento de um espaço no Oeiras Parque. Ora o Diretor do Oeiras Parque é o Presidente da APCC, António Sampaio de Mattos e eu, além de CEO da Science4You, sou Presidente da AMRR. Uma infeliz coincidência, não acha? A Mundicenter justifica a denúncia do contrato com a ausência de vendas. Com quebras médias de 40% das vendas no retalho e restauração devemos entender que a Mundicenter irá despejar todos os seus lojistas? Porque a nós, depois de oito anos de relação neste período não são historicamente famosas, impedindo-nos de poder vender para o Natal que será fundamental para reequilibrar este ano? Eu fui impedido de vender brinquedos durante 3 meses, mas os supermercados dos centros comerciais venderam-nos. E agora mandam-me embora, oito anos depois. Não é preciso explicar aos governantes que querem proteger o emprego que se é este o investimento que querem.

Nas primeiras semanas de reabertura inquéritos aos lojistas revelam quebras de mais de 40% na faturação. Como tem evoluído? A abertura, embora com limitações, dos centros de Lisboa ajudou a mitigar essa tendência negativa?

As vendas das lojas continuam em queda pela sexta semana consecutiva, fechando também o quarto mês consecutivo com prejuízos elevados. Tanto nas lojas de rua como nas de centros comerciais as perdas têm-se situado na média dos 40%. Lisboa tem estado nesta linha também, e as limitações causadas pelas horas de fecho e lotação do espaço não deixa o setor recuperar. A queda é transversal. A CCP, a AHRESP e AMRR já alertaram, através de comunicado conjunto, para estas perdas, os avultados prejuízos e, naturalmente, para propostas que ajudem a mitigar esta situação.

O foco da discussão tem sido muito os lojistas em centros comerciais, mas a quebra de faturação tem afetado igualmente os com espaços de rua. Ou aí a quebra é menor?

As lojas de rua também têm sido muitíssimo afetadas. A quebra é ligeiramente menor, mas nada de grande relevo, uma vez que falamos de variações de 0,5% a 1%, ou seja, há semanas que estão com perdas acima dos 39%. Existem problemas com senhorios, mas existe mais equilíbrio. Ainda assim, é uma preocupação que temos e está na nossa agenda.

A APCC diz ainda que esta nova lei de rendas dos centros é discriminatória porque dá vantagem competitiva aos lojistas dos centros face aos de rua…

Como disse, é claro para nós que é preciso haver leis de auxílio e apoio ao comércio e restauração de rua. É impressionante passear pelas ruas da baixa de Lisboa ou até outras zonas comerciais mais no centro e ver a quantidade de lojas que pura e simplesmente fecharam. Sabemos de casos onde os senhorios perdoaram rendas, depois há outros que dependem desse rendimento. Mas misturar a realidade dos senhorios dos centros comerciais com os senhorios de lojas de rua é falta de honestidade intelectual.

Temos feito propostas nesse sentido. Mais uma vez de partilha de sacrifícios: Estado, Senhorios e Arrendatários. Embora o regime seja diferente e tenhamos conhecimento que, ao contrário dos centros comerciais, há, nas lojas de rua, alguma flexibilidade nas negociações.

A AMRR está a pensar propor algo especificamente para estes retalhistas?

Claro que sim, a AMRR, assim como a CCP e a AHRESP, estão unidas numa proposta muito concreta, nomeadamente para a redução de 40% do montante das rendas entre 1 de abril e 31 de dezembro de 2020. Entendemos ainda que no caso de senhorios singulares, e para este período, o Estado deve suspender a taxa liberatória do IRS a que estão sujeitos. A nossa proposta pressupõe, assim, uma partilha de sacrifícios: os lojistas assumem 60%; o Estado 28% no caso de senhorios singulares; os senhorios 12%. São propostas de trabalho, pelo que tanto a AMRR, como as outras associações dos setores que representam, estão naturalmente disponíveis para discutir com vista a encontrar um consenso político e social alargado.

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