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Comprar ou arrendar casa: o que compensa mais num mercado a ferver?

(Joao Silva/ Global Imagens)
(Joao Silva/ Global Imagens)

É uma das decisões mais importantes da vida, pelo peso que tem no orçamento familiar. Na hora de optar entre pagar uma renda ou uma prestação (quase) vitalícia ao banco, são vários os fatores a ter em conta.

Arrendar pode ser a melhor solução para quem não quer uma amarra de longo prazo. Comprar será a escolha mais acertada para quem procura estabilidade. No entanto, tudo acaba por depender de quanto quer e pode gastar, não só no presente mas no futuro. Feitas as contas à vida, valerá mais arrendar ou comprar casa?

Um mercado a escaldar

A “explosão” do mercado imobiliário nos últimos anos, após a crise financeira, tornou mais difícil a busca pela casa de sonho de muitas famílias. E tornou menos óbvia a resposta à questão que dá o mote a este artigo.

No ano passado, o valor das rendas aumentou 9% a nível nacional para um valor médio de 4,8 euros por metro quadrado. Já o preço das casas vendidas subiu 9% para um valor mediano de 996 euros por metro quadrado. Em Lisboa e no Porto estes aumentos ultrapassaram os 20%. Em 42 municípios do país os preços de venda são superiores à média nacional.

Números menos “oficiais” revelam o mesmo cenário. Um estudo do portal de imobiliário Imovirtual concluiu que no ano passado o preço médio das casas arrendadas aumentou 37%, para uma média de 1106 euros, e 25% no mercado de compra e venda, onde o valor médio praticado foi de 247 mil euros.

Feito o retrato do país em números, é tempo de pesar os prós e os contras. As simulações foram feitas pela Deco Proteste em 2018 tendo em conta imóveis semelhantes: T2 com 100 metros quadrados. Foram analisados os concelhos de Lisboa, Porto, Braga, Faro e Castelo Branco. Em ambas as situações, o prazo considerado é de 30 anos.

Para quem compensa arrendar?

É nos custos iniciais que está a grande diferença entre a compra e o arrendamento. O arrendamento implica poucos gastos à cabeça: um mês de renda e outro de caução é a exigência da maior parte dos senhorios.

Pelo lado positivo, há ainda a ter em conta que o arrendamento permite deduzir no IRS 15% das rendas suportadas, com um limite anual de 502 euros.

Para quem não tem um pé-de-meia de alguns milhares de euros, esta até pode não ser a melhor opção no longo prazo, mas será a única decisão possível no imediato.

Ser arrendatário traz ainda outras vantagens: além de não haver as despesas iniciais, como o IMT, imposto do selo ou escritura, também está livre de gastos periódicos como o IMI ou o condomínio. E nunca terá de se preocupar com os custos de obras em casa ou no prédio.

O estudo da Deco Proteste chama ainda a atenção para um pormenor relevante: Ser arrendatário significa não ficar preso à flutuação das Euribor durante décadas. No entanto, terá de ficar atento à taxa de inflação, já que é ela que determina o aumento anual das rendas. Nos últimos anos, tem rondado 1%.

O arrendamento traz ainda a vantagem de poder mudar de casa quando quiser, desde que avise o senhorio dentro do prazo definido no contrato, um fator apelativo para as gerações mais jovens e “nómadas”.

Essa “liberdade” também funciona, no entanto, para o senhorio, que a qualquer momento pode opor-se à renovação do contrato ou denunciá-lo. Este é um dos maiores “contras” do arrendamento.

No que toca a contas: a Deco simulou um arrendamento a 30 anos de um T2 com 100 metros quadrados.

Em Lisboa, a renda considerada foi de 1200 euros. Juntando rendas, uma inflação média de 2,04% e descontando os benefícios fiscais, ao fim de 30 anos o encargo total com o imóvel seria de 572 794 euros.

No Porto, com uma renda de mil euros, os custos ao fim de três décadas seriam de 474 818 euros.

Em Braga a renda considerada foi de 400 euros, com o custo final a totalizar 180 891 euros.

Em Faro uma renda de 850 euros por mês significa que 30 anos depois terá dado ao senhorio 401 337 euros.

Em Castelo Branco o encargo será menor: uma renda de 275 euros por mês traduz-se num custo de 119 657 euros em 30 anos.

Para quem compensa comprar?

Já lá vai o tempo em que os bancos “davam” dinheiro para a compra de casa. Desde o ano passado que as regras estão mais apertadas, e apesar da concessão de crédito à habitação estar a aumentar, ainda está longe do pico registado antes da crise.

Hoje os bancos são obrigados a exigir uma entrada equivalente a 20% do valor da avaliação do imóvel, emprestando os 80% restantes. Com a subida do preço das casas nos últimos anos, este tem sido o maior entrave das famílias que optam pela compra.

Além da entrada, é preciso ter em conta que acrescem outras parcelas aos custos iniciais da compra de um imóvel. Assim, logo à cabeça conte com os gastos notariais e de registo, o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), o imposto de selo sobre o valor da aquisição (0,8%) e do crédito (0,6%), e ainda as comissões iniciais referentes ao empréstimo.

Segundo a simulação da Deco, um T2 de 100 metros quadrados em Lisboa que custe 280 mil euros (um valor razoável segundo as buscas feitas nos portais de imobiliário) vai exigir um desembolso inicial de 71 547 euros.

No entanto, ao contrário do arrendamento, a compra exige mesmo que as contas sejam feitas a muito longo prazo.

O mesmo imóvel em Lisboa custará, pelas contas da Deco Proteste, cerca de 1195 euros por ano, um valor que inclui a prestação ao banco, os seguros e o condomínio. Por ano terá um encargo pouco superior a 15 mil euros, ao qual já acresce o IMI. Ao fim de 30 anos, o seu T2 em Lisboa terá custado 522 mil euros, por causa dos juros do crédito. Ainda assim, são menos 50 mil euros do que o arrendamento da mesma casa.

No Porto, foi considerada uma casa de 145 mil euros, que precisaria de um gasto inicial de 34 mil euros e ao fim de 30 anos, com juros, estaria comprada por 272 576 euros. A diferença face ao arrendamento ultrapassa os 200 mil euros.

Em Braga, comprar uma casa de 88 mil euros teria um encargo inicial de 20 mil euros e ao fim de três décadas teria custado 180 891 euros. A diferença é de 16 mil euros.

Em Faro uma casa de 115 mil euros requer um custo à cabeça de 26 mil euros para no fim custar 218 mil euros. A diferença face ao arrendamento é de 182 mil euros.

Em Castelo Branco a diferença entre comprar e arrendar é quase nula. Uma casa de 65 mil euros custará 119 mil ao fim de 30 anos de pagamentos ao banco. A diferença é de dois mil euros.

Além da fatura menor no longo prazo, a compra vem com a vantagem de ser uma solução permanente e um investimento, que enquanto proprietário poderá gerir como quiser ao longo dos anos. Ficará ainda com património para deixar aos seus herdeiros.

Conclusão

Feitas todas as contas, e ao contrário do que acontecia há dez ou 15 anos, comprar casa é atualmente uma opção mais vantajosa do que arrendar.

No entanto, a decisão é pessoal e depende de vários fatores. Como lembra a Deco, “nem só de contas à prestação, ao IMI, aos juros e à renda se faz a escolha entre comprar e arrendar”.

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