Alojamento local

Donos das casas exploram menos de metade dos AL

Fotografia: D.R.
Fotografia: D.R.

42% arrenda casas para alugar a turistas. Porto já tem 7259 alojamentos locais

Apenas 4 em cada 10 casas de alojamento local registadas em Lisboa e no Porto têm à frente o seu proprietário. A maioria está entregue a terceiros através de diferentes regimes de exploração de AL. Em Lisboa os donos representam 46,5% dos casos e no Porto são 42,8%.

Entre os regimes de exploração mais comuns nas duas cidades destaca-se o arrendamento, ou seja, pessoas que arrendam uma casa com o objetivo de a colocar no aluguer alojamento local. Na cidade do Porto esta situação é ainda mais frequente do que em Lisboa, já que a percentagem de apartamentos explorados desta forma é de 42,3% – em linha com o peso dos proprietários.

Estes dados, que constam do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), indiciam que recorrer ao arrendamento para exploração turística é uma atividade lucrativa e que pode ser entendida como uma alternativa aos investimentos tradicionais.

Paula Costa arrendou dois apartamentos T2 num prédio num bairro histórico de Lisboa por 450 euros por mês e fê-lo apenas com o objetivo de os colocar no aluguer a turistas. A experiência destes últimos anos tem-se revelado uma boa opção. Paula está entre os 6335 casos existentes na cidade de Lisboa e que correspondem a 37,2% do total de 17 019 registos de AL na capital.

Outra das modalidades a que quem está nesta atividade mais recorre é o contrato de comodato. É em tudo semelhante ao do arrendamento, mas sem que haja lugar ao pagamento de qualquer valor ao proprietário.

Cinco regimes de exploração

“O comodato caracteriza-se pela cedência gratuita do imóvel”, começa por referir Joana Ribeiro Pacheco, advogada da Telles, acrescentando que nestas circunstâncias o destinatário do contrato tem direito a usar o imóvel, sendo obrigado a restitui-lo. À semelhança do que sucede com o arrendamento, também aqui é o beneficiário do comodato quem faz o registo do AL, pelo que quando o imóvel é retirado do aluguer a turistas e regressa às mãos do seu dono, não há lugar ao apuramento de qualquer mais-valia potencial. O que significa que se no futuro decidir vender o apartamento, não terá de se preocupar com esta questão fiscal.

O comodato não está sujeito a Imposto do Selo e não implica qualquer obrigação declarativa de comunicação junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (ao contrário do arrendamento), porque na verdade, como salienta Joana Ribeiro Pacheco, a única coisa que se transmite é o uso.

Há ainda quem faça Alojamento Local através de contratos de cessão, de usufruto, doação ou por procuração. No Porto (onde há atualmente 7259 registos), 369 são nestas modalidades. Em Lisboa, contam-se 1285.

Os contratos de cessão de usufruto (o terceiro a que as pessoas mais recorrem) devem, segundo precisa a mesma jurista, “ser considerados como uma operação mediante a qual o usufrutuário do imóvel trespassa o seu direito de gozar temporária e plenamente o imóvel”. Consequentemente, será o cessionário a explorar o imóvel no alojamento local e a responder pelos direitos e obrigações do registo. Esta modalidade implica o pagamento de Imposto do Selo (10 euros)

No caso da doação, há lugar à transmissão da propriedade do imóvel através de escritura pública, podendo o beneficiário afetar o imóvel à atividade de alojamento local. Tanto esta como a figura do mandatário (que se concretiza através de uma procuração) são as menos usadas representando um valor residual, apesar de a operação de transmissão não estar sujeita a IMT.

“A doação de um imóvel não está sujeita a IMT, pois este imposto apenas incide sobre transmissões de imóveis onerosas. Contudo, haverá sujeição a Imposto do Selo, à taxa de 0,8%”, acrescenta a jurista, lembrando ainda que neste caso, como há lugar à transmissão da propriedade do imóvel, o donatário “será o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local”, sendo sobre que recai “o dever de fazer o registo”.

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