Impostos

Não lhe apetece gerir o Alojamento Local? Saiba como pode ser tributado

Fotografia: Fernando Marques
Fotografia: Fernando Marques

O alojamento local dá margem de escolha aos proprietários da casa sobre a forma como querem ser tributados. E se cederem a gestão também há escolha.

São muitas as pessoas que depois de abrirem um Alojamento Local concluem que o ritmo de entradas e saídas dos turistas pode ser bem mais cansativo (ou incompatível com os seus próprios horários) do que pensariam. São, por isso, muitos os que optam por ceder a exploração do imóvel. Esta opção pode implicar mudanças na forma de pagar impostos. Tudo depende do tipo de contrato que é feito.

Qual o regime de tributação aplicável ao proprietário que explora o espaço?
Neste caso, o proprietário tanto pode optar por tributar os rendimentos obtidos por via da atividade do AL como se de rendas se tratassem ou escolher as regras da categoria B. No primeiro caso, a taxa aplicável é de 28% (há ainda a opção de englobar ao restante rendimento e pagar as taxas previstas para cada escalão). No segundo, o fisco tem em conta 35% dos ganhos com o AL. Ou seja, por cada mil euros ganhos, a AT apenas tributará 35%.

Este ano, passou passou a ser obrigatório justificar parte das despesas porque o fisco deixou de assumir de forma automática que 65% da atividade são despesa. Mas no essencial apenas quem fature mais de 27 mil euros por ano terá de ir associando faturas de despesas e de faze-lo no Portal das Finanças.

Quais as formas que existem de ceder a exploração?
A lei permite aos proprietário ceder a exploração dos seus imóveis, nomeadamente através da celebração de um contrato de arrendamento ou através da contratação de serviços relacionados com a gestão da exploração do alojamento local, ainda que a relação jurídica, neste último caso, se mantenha entre o proprietário e o cliente. Sendo assim caso, os rendimentos serão considerados auferidos na esfera do proprietário, que será tributado de acordo com o regime e categoria aplicáveis.

Qual o regime aplicável a quem opta por ceder a exploração por via de um contrato de prestação de serviço?
No caso de a exploração do imóvel afeto ao alojamento local ser feita ao abrigo de um contrato de prestação de serviços relacionados com a gestão da exploração do alojamento local, os rendimentos auferidos serão tributados na esfera do proprietário e na Categoria B. Neste caso aplicam-se a regra dos 35% de rendimento já referidos, sendo depois este montante englobado e tributado de acordo com as taxas progressivas, que poderão ascender a 48%.
De notar ainda que, no 1ºano de atividade, este coeficiente é reduzido para metade e, no 2º ano, para 25%.

E se for através de um contrato de arrendamento?
Se o proprietário ceder, através da celebração de um contrato de arrendamento, o imóvel a um terceiro, que o vai explorar, no regime do alojamento local, as rendas daí decorrentes serão tributadas como rendimentos de categoria F (rendimentos prediais), a menos que se opte pela tributação pela categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Não optando por ser tributados pelas regras da categoria B nem optando pelo englobamento, a taxa autónoma aplicável à totalidade dos rendimentos líquidos, auferidos será de 28%.

Mas há benefícios, no caso do arrendamento?
Sim. Porque tratando-se o alojamento local de imóvel reabilitado situado numa Área de Reabilitação Urbana (e Lisboa está quase toda com esta classificação), os respetivos rendimentos prediais serão tributados a uma taxa mais reduzida de 5% (salvo se se optar pelo englobamento). Este benefício fiscal à reabilitação urbana permite ainda a dedução à coleta, até ao limite de € 500, de 30% dos encargos suportados com a reabilitação.

E a questão das mais-valias aquando da desafetação coloca-se nestes casos?
Em primeiro lugar, ressalve-se que a afetação do imóvel à atividade profissional implica que, nesse momento, seja apurada uma mais-valia, ainda que o momento do apuramento da mais-valia seja diferido até à venda do imóvel a um terceiro ou à cessação da atividade exercida.
Efetivamente, a afetação do imóvel à esfera profissional é, para efeitos de IRS, equiparada a uma alienação de imóvel, apurada de acordo com os valores de mercado, ainda que o momento da sua tributação se encontre suspenso.

No entanto, a lei do Orçamento do Estado para 2018, veio determinar que a afetação de um imóvel ao arrendamento não configura uma transferência para o património particular do empresário. Neste sentido, caso o proprietário de um imóvel afeto ao alojamento local decida reafetar o imóvel ao arrendamento, no final da afetação ao alojamento local, não haverá lugar ao apuramento e ao pagamento de qualquer mais-valia. A mais-valia será apenas apurada no momento em que o prédio for alienado ou deixar de se manter afeto ao arrendamento.

Texto elaborado com a colaboração de Joana Ribeiro Pacheco, advogada da Telles de Abreu Advogados

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