Estude a lição antes de pedir crédito à habitação

Quando for aos bancos leve a check list que preparou e não se deixe levar pelos números redondos de campanhas publicitárias.

Ao comparar soluções de crédito à habitação, não se limite às campanhas publicitárias das instituições financeiras. Estas usam números e slogans atrativos para esconder o mais importante. Por exemplo, o uso da taxa anual efetiva bruta (TAEB) é redutor porque não diz tudo. Para comparar as diferentes soluções use a taxa anual efetiva (TAE), o indicador que reflete o custo total do empréstimo. Ou a taxa anual efetiva revista (TAER), que contempla os efeitos da venda cruzada (cross selling). Marta Almeida, diretora coordenadora nacional da consultora DS Crédito, aconselha a pedir o custo real da prestação com e sem cross selling. Pode acontecer que “ficando com um spread um pouco mais alto mas sem produtos associados, o somatório do valor das prestações seja menor”.

Outra tática muito usada pelas instituições de crédito é anunciar uma taxa bruta máxima, mas sem dizer que condições são necessárias para ter acesso a esse valor. Quando a informação não é clara, insista e pergunte uma e outra vez. Confira estas lições-base se está a pensar pedir crédito à habitação.

A melhor forma de comparar empréstimos é através das taxas e não tanto através de prestações mensais simuladas e dos spreads que os bancos praticam. Sendo assim, deve considerar a TAE, a TAEG ou a TAER? Se a sua ideia é pedir dinheiro para financiar a compra de casa e não aceita contratar qualquer outro produto do banco, como os seguros ou o cartão de crédito, então basta analisar a taxa anual efetiva, que inclui a indexação à Euribor, o spread e os custos inerentes à abertura e gestão de crédito. A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) difere da TAE por incluir os impostos associados ao contrato de crédito, como o imposto de selo, por exemplo. Se admite contratar, o seguro de vida e o multirriscos habitação através do banco e subscrever alguns produtos que lhe dão bonificações no spread, como a domiciliação do vencimento ou o débito direto da água, luz e gás, por exemplo, consulte a taxa anual efetiva revista.

Opte por uma taxa variável

Taxa fixa ou variável? As taxas variáveis (indexadas à Euribor) estão em níveis historicamente baixos. A inversão desta trajetória não se prevê no imediato. Os especialistas estimam que as taxas continuem baixas durante alguns anos e por isso aconselham a optar pela taxa variável.

Para calcular a prestação mensal deve adicionar à amortização (capital que devolve ao banco) a taxa de juro. Como encontrar a taxa de juro? Somando a Euribor ao spread (margem dos bancos). A Euribor é o indexante utilizado nas operações de crédito, podendo o cliente optar por diferentes prazo - 3, 6 e 12 meses. O spread é livremente atribuído pela instituição de crédito a cada contrato, considerando o risco de crédito do cliente e o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (Loan-to-Value).

Não aceite limite de 0%

Como a Euribor está negativa em todos os prazos e os spreads médios já estão abaixo dos 2% na generalidade das instituições de crédito (alguns de 0,3%, ou até mais baixos), há contratos de crédito à habitação onde a taxa de juro global já é negativa. Como este cenário não estava previsto, os contratos de crédito em curso não definiam limites para os juros. Assim, o Banco de Portugal determinou que nos contratos em curso os bancos eram obrigados a fazerem refletir, por completo, as Euribor negativas no cálculo das prestações.

E para os contratos de crédito à habitação futuros? A situação está a ser estudada e a partir de 1 de janeiro de 2018 pode haver novidades. #A diretiva europeia do crédito hipotecário veio deixar em aberto a possibilidade de se definirem limites máximos e mínimos nos novos financiamentos. “Os bancos têm de fazer refletir a Euribor negativa em todos os contratos, exceto naqueles em que o cliente se vincule a uma Euribor mínima de 0%”, explica Marta Almeida da DS Crédito. Confira o contrato ao detalhe antes de assinar e, se puder, aconselhe-se junto de um advogado.

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