Habitação

Lei de Bases da Habitação. Ainda agora nasceu e já todos a querem mudar

(Paulo Spranger/Global Imagens)
(Paulo Spranger/Global Imagens)

Os inquilinos dizem que vem atrasada. Para os proprietários, é punitiva e incongruente. Os advogados afirmam que traz pouco de novo. Todos concordam que vai ser fundamental para mudar o setor. A primeira Lei de Bases da Habitação entra em vigor esta terça-feira.

Não foi por falta de mão-de-obra que levou tanto tempo a erigir. Entre o lançamento da primeira pedra e a inauguração passou mais de um ano. Em julho, por fim, a casa da Democracia deu luz verde à primeira Lei de Bases da Habitação. Para quem vai beneficiar dela, um ano de espera não foi nada. “Devia estar feita desde o 25 de abril”.

Para Romão Lavadinho, a nova lei é como uma medalha ao peito. “Fomos os dinamizadores da necessidade de haver uma Lei de Bases. É a partir de agora que as coisas se podem resolver, porque a lei garante às famílias o direito à habitação”, declara ao Dinheiro Vivo o presidente da Associação de Inquilinos Lisbonenses.

O responsável sabe que o atraso se deve ao facto de “nunca como agora ter havido tantas preocupações com a habitação”, como é visível pelo destaque que o tema ganhou nos programas eleitorais dos partidos. Romão Lavadinho espera ver tanta atenção ao setor refletida no próximo Orçamento do Estado.

“Acreditamos que o direito à habitação só será pleno dentro de alguns anos. O Estado tem neste momento 2% da habitação pública e existe a pretensão de aumentar para 5%, mas mesmo isso é insuficiente. Vamos ver o que diz o OE. No último programa de Governo foram destinados 40 milhões de euros para a Habitação, o que não é nada”.

Ainda assim, a esperança dos inquilinos já mora na lei. “Os decretos complementares vão pôr em prática o que a lei diz, nomeadamente a nível fiscal. Era necessário um chapéu e agora já existe. O que interessa daqui para a frente é regulamentar as necessidades”.

“Cheia de boas intenções”

Nem todos partilham o otimismo dos inquilinos. Para os proprietários, é verdade que a lei “fazia falta para disciplinar o setor”, mas tal como está “dificilmente conseguirá alcançar alguma coisa”. António Frias Marques aponta várias falhas à redação, mas há uma que se destaca. “No caso das leis da Saúde ou da Educação, o Estado dispõe de mais de 90% do equipamento regulamentado. Na habitação passa-se o contrário. O parque habitacional público é muito reduzido. Acredito que quem fez a lei estava cheio de boas intenções, mas ela só pode ser levada à prática com a colaboração dos proprietários. É incongruente”, aponta o presidente da Associação Nacional de Proprietários.

Há um tema, porém, que reúne o consenso de senhorios e inquilinos. A Lei de Bases faz muito pelo pelo “tenebroso” mercado de arrendamento.

“A lei faz uma série de imposições aos senhorios que não são adequadas, não é assim que se vai conseguir pôr mais casas no mercado. O feedback que temos dos associados é esse. Pôr uma casa no mercado de arrendamento é um desgosto. A tributação é exageradíssima e a balança é desequilibrada na relação com os arrendatários. Isso leva as pessoas a afastarem-se do mercado, sobretudo nos centros urbanos. Cada decreto é mais punitivo que o outro”, sublinha Frias Marques.

As queixas são outras mas a preocupação é a mesma. Também para os inquilinos o arrendamento “não pode continuar com está”, e a Lei de Bases não resolve o problema. “No dia 26 de outubro vamos fazer uma assembleia para consultar os inquilinos e fazer uma proposta de lei do arrendamento urbano, que iremos entregar ao Governo e à Assembleia da República”, revela Romão Lavadinho.

Um compacto com poucas novidades

Não é preciso ser outorgante de um contrato de arrendamento para assinar por baixo dos lamentos de senhorios e proprietários. Também para os advogados, o arrendamento é a lacuna da nova lei. “O arrendamento continua a ser uma manta de retalhos. Tanto para juristas, magistrados e cidadãos o regime do arrendamento é infernal. Uma das coisas que não está prevista na lei e fazia falta era uma implosão do regime arrendamento urbano. É preciso fazer tudo de novo, o que está é tenebroso. Neste momento, os senhorios têm medo de arrendar e inquilinos também”, diz ao DV Sofia Martins dos Santos, advogada da Carlos Pinto de Abreu e Associados.

Ainda assim, depois de analisar de fio a pavio as 23 páginas do documento, a especialista considera que “esta lei é melhor do que não ter nenhuma”. Sobre as mudanças que poderá trazer à habitação em Portugal, Sofia Martins dos Santos diz que é melhor manter os pés assentes na terra. “Terá de ser o legislador a concretizar, e isso poderá ir no caminho certo, ou não”.

No que toca a medidas concretas, a advogada não vê nesta lei mais do que um best of do que já estava contido noutros diplomas. “Na questão dos prédios devolutos, por exemplo, já desde 2006 havia uma orientação, para efeitos fiscais, que considerava devoluto um prédio desocupado durante um ano. Na nova lei a definição não é só fiscal e poderá, eventualmente, levar a outras questões”.

O que também não é novidade é a admissão da dação em cumprimento da dívida do crédito à habitação. “Isto já era permitido desde 2017, os bancos é que não o admitem”. A lei não obriga os bancos a aceitar a casa como pagamento da dívida, apenas admite esse cenário, “desde que tal esteja contratualmente estabelecido, cabendo à instituição de crédito prestar essa informação antes da celebração do contrato”.

Ainda assim, Sofia Martins dos Santos vê “potencial” em alguns aspetos da lei, como a criação de um Programa Nacional de Habitação ou “o facto de se dizer expressamente que o património do Estado é alocado a funções de habitação”, o que “poderá ser fundamental”.

As Leis de Bases, conclui a advogada, “normalmente não introduzem novidades fabulosas. Servem para regular o que vai ser legislado daqui para a frente e para que as pessoas saibam o que esperar do Estado, e para isso são muito úteis, mas é só”.

Numa coisa estão todos de acordo: a Lei de Bases poderá um dia ser o arranha-céus do setor, mas para já é apenas o hall de entrada. A Lei entra em vigor esta terça-feira, primeiro dia de outubro. Está previsto um prazo de nove meses para que seja adaptada ao quadro legal e regulamentar.

O que diz a Lei?

A Lei de Bases da Habitação define que “todos têm direito à habitação, para si e para a sua família, independentemente da ascendência ou origem étnica, sexo, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, género, orientação sexual, idade, deficiência ou condição de saúde”. Um direito que já estava previsto no artigo 65º da Constituição.

Edifícios devolutos

Foi o tema que gerou discussões mais acesas entre os deputados que redigiram a lei. Chegou a estar em cima da mesa a posse administrativa de edifícios devolutos privados. A versão final da Lei dita que “o Estado promove o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade pública e incentiva o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade privada”, nomeadamente “nas zonas de maior pressão urbanística”.

No caso dos edifícios privados, a lei manda que “a habitação que se encontre, injustificada e continuadamente, durante o prazo definido na lei, sem uso habitacional efetivo, por motivo imputável ao proprietário, é considerada devoluta”, ficando os proprietários sujeitos a sanções. Estão livres desta consideração as segundas habitações, as habitações de emigrantes e as habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais ou de saúde. É um dos artigos que os advogados acreditam que pode vir a ser objeto de decretos complementares.

Despejos

Não é novidade, afirmam os especialistas, sendo antes uma chamada de atenção. A nova Lei reforça a proteção dos cidadãos em caso de despejo. Será ilegal fazer despejos durante a noite, “salvo em caso de emergência, nomeadamente incêndio, risco de calamidade ou situação de ruína iminente”. Já as “famílias vulneráveis” não poderão ser despejadas sem que o Estado garanta “previamente soluções de realojamento”.

Arrendamento

É o capítulo do arrendamento aquele que tanto proprietários, inquilinos e advogados consideram ser o mais incompleto. Todos concordam que terá de ser desenvolvido na próxima legislatura.

Tal como está, a Lei define a “promoção de um mercado público” de casas para arrendar, bem como o “incentivo ao mercado de arrendamento de iniciativa social e cooperativa”. O Estado fica obrigado a discriminar “positivamente o arrendamento sem termo ou de longa duração”.

O assédio no arrendamento fica, oficialmente, proibido por lei. Com a nova legislação pretende-se ainda travar a desertificação de “territórios de baixa densidade”, estando previstos “apoios públicos” para manutenção de habitações não permanentes.

Novos programas

Aqui sim, há novidades que poderão ter impacto no setor. A Lei de Bases cria a figura do Programa Nacional de Habitação (PNH), “um documento plurianual, prospetivo e dinâmico, com um horizonte temporal não superior a seis anos”. As metas deste programa passam por diagnosticar “carências habitacionais, quantitativas e qualitativas, bem como informação sobre o mercado habitacional, nomeadamente eventuais falhas ou disfunções. O levantamento dos recursos habitacionais disponíveis, públicos e privados, e o seu estado de conservação e utilização”.

Todos os anos será feito um relatório “sobre o estado do direito à habitação” em Portugal, no qual ficará patente se as metas estabelecidas no PNH estão ou não a ser cumpridas. É uma das metas da Lei de Bases que gera mais expetativas.

Municípios mais responsáveis

É uma das conclusões inequívocas da nova Lei: os municípios serão chamados à frente principal da batalha. Ao poder local recomenda-se “construir, reabilitar, arrendar ou adquirir habitações economicamente acessíveis; Promover a construção ou reabilitação de habitações a custos controlados” ou “contribuir para a melhoria das condições de habitabilidade do parque habitacional”.

Aos municípios caberá ainda redigir uma Carta Municipal de Habitação com “o diagnóstico das carências de habitação na área do município”, “a identificação dos recursos habitacionais e das potencialidades locais” ou a “definição estratégica dos objetivos, prioridades e metas a alcançar no prazo da sua vigência”.

Heranças indivisas

O texto da Lei de Bases incumbe o Estado de “assegurar celeridade dos processos de inventário e dos processos judiciais de heranças indivisas que incluam bens imóveis com aptidão habitacional”.

Novos subsídios a apoio a refugiados

A Lei prevê a “atribuição de subsídios de habitação dirigidos às camadas populacionais que não consigam aceder ao mercado privado da habitação”, nomeadamente jovens, famílias monoparentais ou numerosas ou pessoas em situação de “vulnerabilidade”.

No mesmo âmbito, será criada a Estratégia Nacional de Apoio às Pessoas em Situação de sem Abrigo, em articulação com o poder local, que visa a “erradicação progressiva desta condição”. Já as pessoas afetadas por situações de emergência, como acidentes ou catástrofes naturais, terão direito à proteção do Estado. O mesmo se aplica a refugiados.

Comentários
Outras Notícias que lhe podem interessar
Hoje
O ensino profissional é uma das áreas em que Portugal se posiciona pior na tabela do IMD World Talent Ranking 2019. Fotografia: Miguel Pereira/Global Imagens

Portugal é 23º no ranking mundial de talento. Caiu seis posições

O ensino profissional é uma das áreas em que Portugal se posiciona pior na tabela do IMD World Talent Ranking 2019. Fotografia: Miguel Pereira/Global Imagens

Portugal é 23º no ranking mundial de talento. Caiu seis posições

NUNO VEIGA / LUSA

Governo apresentou queixa contra 21 pedreiras em incumprimento

Outros conteúdos GMG
Lei de Bases da Habitação. Ainda agora nasceu e já todos a querem mudar