Subida de juros e inflação são desafios para 2022

Mercado imobiliário português resistiu à crise, mas há sombras que ameaçam provocar um volte-face no setor. A subida das taxas de juro será uma dor de cabeça para quem comprou casa a crédito.

A taxa de inflação em Portugal tem apresentado uma tendência de aceleração e atingiu em novembro os 2,6%. Um valor ainda assim baixo, quando comparado com o índice de preços no consumidor (nome técnico da inflação) na Alemanha que, no último mês, chegou aos 6% ou em Espanha, que ultrapassou os 5%. Na zona euro, a subida da inflação superou as expectativas do mercado e cifrou-se nos 4,9%. Estas pressões inflacionistas deverão conduzir o Banco Central Europeu (BCE) a rever a sua política de taxas de juro. Há poucos dias, a presidente do BCE admitiu a possibilidade de uma subida em 2022. O Banco de Inglaterra já anunciou um aumento e a Reserva Federal dos Estados Unidos também apontou que iria seguir essa política no próximo ano, sendo que ambos os países irão fechar 2021 com uma inflação na casa dos 5%.

E este é um ambiente que traz sérios riscos às famílias portuguesas e ao setor imobiliário, que resistiu aos efeitos adversos da pandemia. Num cenário de subida das taxas de juro, os portugueses irão ver a despesa mensal com o crédito para aquisição de casa aumentar e, consequentemente, sentir uma maior pressão no orçamento mensal. Note-se que mais de dois terços das casas em Portugal são compradas a crédito. Em simultâneo, a procura de novas casas pode abrandar, já que o crédito ficará mais caro. Há ainda a ter em conta eventuais incumprimentos à banca e a reentrada desses fogos no mercado. Todo um contexto que pode levar a um aumento da oferta habitacional - neste momento, escassa face à procura -, e à consequente descida dos preços. Essa eventual quebra nos preços poderá constituir um problema para quem comprou casa quando o mercado estava em alta e a quiser vender para pagar a hipoteca.

Não é um processo automático, mas a subida das taxas de juro paira no horizonte de 2022 e, com maior acutilância, de 2023, podendo alterar o estado de exuberância do mercado imobiliário. Para já, e ainda que não tenha havido alterações nas taxas do BCE, os juros para a compra de casa voltaram a aumentar em novembro. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, a taxa de juro implícita nos contratos de crédito para aquisição de habitação subiu para 0,821%, mais 0,2 pontos base face a outubro.

Patrícia Santos, CEO da rede imobiliária Zome, reconhece que "a inflação, que parece estar para durar, poderá gerar mudanças de políticas monetárias e correções de taxas de juros", com o respetivo impacto na concessão de crédito à habitação e nas prestações. Apesar de o BCE ter anunciado há dias que, para já, não haveria alterações na política monetária, devemos estar preparados para a necessidade de ajustes num futuro próximo, disse. Os portugueses parecem estar atentos. Segundo a gestora, assiste-se "a um aumento da contratação de crédito à habitação assente numa taxa fixa, precisamente para minimizar os riscos da volatilidade em alta" dos juros. A procura por essa opção tem apresentado um incremento desde 2019, "mas este ano registou-se um crescimento exponencial". Como avança, "em termos médios, 35% da contratação de créditos à habitação foi feita com taxa fixa, havendo inclusive bancos em que 62% da sua produção foi neste tipo de produto". Patrícia Santos destaca que estes dados sinalizam "uma tendência de procura de maior segurança por parte dos clientes e uma redução de risco considerável para o mercado imobiliário residencial a curto prazo", diminuindo a possibilidade de incumprimento das responsabilidades bancárias.

Beatriz Rubio, CEO da RE/MAX Portugal, também considera que um dos desafios para o ano que se aproxima prende-se com a estabilidade das taxas de juro, lembrando que uma importante fatia das aquisições de casa é realizada com recurso ao crédito. E, nessa matéria, a subida da inflação é uma preocupação a ter em conta. Para Eduardo Garcia e Costa, regional owner da Keller Williams em Portugal, ainda é "cedo para existir impacto de eventuais taxas de juro", embora reconheça que "há mais de seis anos que o imobiliário está em alta e, por isso, tendencialmente existirá, algures, uma quebra". Já Miguel Poisson, CEO da Portugal Sotheby"s, lembra que o BCE tem pautado a sua ação por "uma postura de estabilidade" e, caso haja aumentos dos juros, "serão progressivos e pequenos". Na sua opinião, a Euribor continuará historicamente baixa, no seguimento das taxas diretoras muito baixas do BCE. Para o gestor desta rede imobiliária, em 2022, "os investidores vão continuar a aplicar as suas poupanças no imobiliário", que se manterá como um setor de refúgio. Como sublinha Miguel Poisson, "será difícil encontrar um rácio com rentabilidades tão interessantes para o risco implícito".

Enquanto isso, os preços das casas, que têm mantido uma trajetória ascendente - no terceiro trimestre deste ano, aumentaram 9,9% face ao homólogo -, deverão incorporar os aumentos dos custos com as matérias-primas que se vêm a registar desde o início do ano. Os últimos dados oficiais apontam para uma subida de 7,4% nos custos de construção de habitação nova. Segundo o INE, em outubro, o preço dos materiais aumentou quase 9% e a mão-de-obra encareceu cerca de 5%. Como sinaliza Beatriz Rubio, assiste-se a "um aumento dos preços de construção por via do aumento dos preços das matérias-primas, encarecendo os preços a que a habitação nova é lançada no mercado, incrementando ainda mais os preços de referência". A somar a esta conjuntura, Patrícia Santos lembra que a tendência de aumento dos preços das casas deve-se também à elevada procura e, por isso, não tem dúvidas que vão continuar a subir.

Na opinião da CEO da Zome, "um dos principais desafios que o mercado residencial enfrentará nos próximos anos será a capacidade de equilibrar a balança entre a procura e a oferta", até porque "todos os desafios logísticos acrescentados pela pandemia vieram atrasar, não só os projetos em construção, como o desenvolvimento de novos projetos". Como frisa, "este atraso está já a criar, e irá ainda aumentar, o gap temporal entre a elevada procura e a oferta que não acompanha estas necessidades".

Para Patrícia Santos, o "desequilíbrio na balança do mercado leva a que continuemos a assistir a um aumento de preços", um cenário que "não é sustentável, pois torna-se evidente o desajuste que existe entre a capacidade económica das famílias portuguesas e a oferta imobiliária existente".

Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal, frisa também que "se os preços de venda já estão em alta e a precisarem de subir para acompanhar a evolução dos custos, poderão ficar incomportáveis para uma elevada franja de potenciais compradores" e "surgirem efeitos negativos para o mercado".

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