Centros Comerciais

Lei das rendas “tem impacto mais negativo” no setor do que a covid

António Sampaio de Mattos, presidente da APCC
Fotografia: D.R
António Sampaio de Mattos, presidente da APCC Fotografia: D.R

Centros já investiram 5 milhões em medidas de segurança e já antecipam perdas até 600 milhões, revela António Sampaio de Mattos, líder da APCC.

A Associação Portuguesa dos Centros Comerciais (APCC) não tem dúvidas: a lei das rendas dos centros comerciais aprovada no Orçamento do Estado tem um “impacto mais negativo no médio e longo prazo para a cadeia de valor no seu todo do que a pandemia em si”.

A APCC tem ainda dúvidas sobre a constitucionalidade da lei, que resulta de uma proposta do PCP, tendo já feito chegar essa visão ao governo e à Presidência da República. O diploma, a juntar à moratória de rendas comerciais, vai levar o setor a perdas entre 500 a 600 milhões de euros só neste ano. É uma lei que, garantem, não beneficia o pequeno retalhista mas sim as grandes marcas, que representam 77% dos lojistas presentes nos centros comerciais associados da APCC.

“O Parlamento colocou os aforradores dos Centros Comerciais a subsidiar a atividade das grandes marcas”, critica António Sampaio de Mattos. O presidente da APCC não poupou críticas à Associação de Marcas de Retalho e Restauração (AMRR) que acusa de causar “ruído” e ter fraca representatividade no setor que, diretamente e indiretamente, dá trabalho a mais de 300 mil pessoas.

As limitações impostas à reabertura na Grande Lisboa, não ajudaram a criar o clima de confiança junto do consumidor, apesar das medidas sanitárias levadas a cabo pelos centros, que já investiram 5 milhões de euros na criação de um ambiente seguro para os visitantes.

A nova lei das rendas dos centros prevê o não pagamento da renda fixa até dezembro de 2020, sendo que o governo aumentou a moratória das rendas comerciais de julho para setembro. Que perdas antecipam durante o prazo destas medidas?

A proposta de lei do PCP aprovada no Parlamento no âmbito do Orçamento Suplementar é totalmente desproporcionada. Num cenário hipotético de quebras de 30% nas vendas das lojas em 2020, a quebra das rendas dos Centros Comerciais será de 60%. Assim, estimamos que o impacto direto para os Centros Comerciais se situe entre os 500 e os 600 milhões de euros, em 2020.

Este regime não foi debatido com os agentes económicos e demonstra um grande desconhecimento sobre o sector, cujo modelo de negócio será severamente afetado. Revela também um incompreensível e mal informado preconceito contra os Centros Comerciais, ignorando que os Centros têm apoiado de forma muito significativa os seus lojistas.

Comprometer o sucesso dos Centros Comerciais é, invariavelmente, comprometer o sucesso dos seus lojistas. Um Centro fechado resulta em centenas de lojas fechadas e milhares de desempregados.

E quais têm sido os custos da pandemia? Ou seja, há uma estimativa global para os custos incorridos pelos centros para preparar os espaços para a reabertura em condições de segurança?

Os Centros Comerciais mostraram, como poucos outros espaços, a sua capacidade de garantir a segurança de visitantes, lojistas e colaboradores, tendo feito até agora investimentos superiores a 5 milhões de euros, na preparação dos espaços e formação das equipas, de modo a assegurar a segurança sanitária de todos e a continuarem a operar. Para além deste investimento estamos a operar diariamente com custos superiores ao normal, dado todos os requisitos específicos que uma situação de pandemia exige.

Esta pretensa imagem de os lojistas e os Centros Comerciais estarem de costas voltadas é uma grande ilusão criada pela AMRR, a qual tem baixa representatividade nos centros comerciais”

Falaram anteriormente em perdas de 305 milhões, com descontos e moratórias. Tratando-se de moratórias isso não significa necessariamente perdas, apenas um adiamento de receitas. Os lojistas não terão aqui razão ao afirmar que não havia uma verdadeira partilha dos impactos da crise?

Com todo o respeito, a resposta é um frontal não. Em primeiro lugar não sentimos da parte dos lojistas um sentimento de que não existe uma partilha dos impactos da crise. Quem inventou esse suposto problema, é uma associação que representa 5% da área de lojas (ABL) dos Centros Comerciais e, portanto, não tem um conhecimento suficientemente abrangente sobre a cooperação que existe com os restantes 95%.

Em segundo lugar, os centros já tinham orçamentado e acordado descontos muito significativos. Os 305 milhões de euros anunciados eram o resultado de acordos com a larga maioria dos nossos lojistas. São apoios muito relevantes, envolvem um investimento significativo e fazem do sector o agente económico que mais apoiou o sector do retalho no contexto da pandemia em Portugal.

Desse valor 50% referiam-se a descontos nas rendas e 50% a moratórias. Logo teremos já no imediato mais de 150 milhões de euros que são perdões efetivos de rendas estando em causa descontos entre 50-100% e moratórias de rendas que vão para além da “lei das moratórias” e que permitem diferir o pagamento destas mensalidades para 2021 e 2022. O diferimento do pagamento de rendas permite uma melhor gestão da tesouraria por parte dos lojistas, mas tem um impacto imediato nas tesourarias dos Centros Comerciais, ao não receberem as rendas no período contratado.

De qualquer forma, estamos conscientes da necessidade de “monitorização contínua” que este contexto exige, e que será imprescindível que, como até aqui, proprietários e gestores continuem a gerir o impacto desta crise encontrando as soluções necessárias de acordo com as características de cada centro e cada lojista.

A intervenção do Parlamento neste tema não se deveu, efetivamente, a alguma intransigência dos centros em negociar com os lojistas acordos justos para as duas partes para o pós-reabertura?

Este é mais um mito que foi criado e que não corresponde à realidade. O sector dos Centros Comerciais tem um histórico de 30 anos de diálogo e cooperação com os seus lojistas. Desde o começo desta crise que mantemos uma postura equilibrada e de negociação, que, noutros contextos desafiantes, revelou ser determinante para o sucesso, e que passou sempre por preservar a sustentabilidade de toda a cadeia de valor.

Foi seguindo esta lógica de cooperação que ultrapassámos, por exemplo, a última grande crise. A título de exemplo na crise de 2009-2013, os descontos foram até aos 90% em alguns casos, e os descontos totais dados durante esta fase foram na ordem dos 350-400 milhões de euros. Foi assim que muitas empresas conseguiram manter as suas lojas abertas, e não houve qualquer atrito entre lojistas e senhorios na altura.

Esta pretensa imagem de os lojistas e os Centros Comerciais estarem de costas voltadas é uma grande ilusão criada pela AMRR, a qual tem baixa representatividade nos centros comerciais, e que através de argumentos, pejados de erros e falácias, pretende criar desinformação e ruído, de modo a condicionar o Parlamento e os Grupos Parlamentares na análise dos factos em que baseiam as suas decisões.

Uma estratégia implementada sem qualquer preocupação com as consequências que esta campanha de desinformação tem para a sustentabilidade de um sector tão relevante para a economia portuguesa e para a imagem do país como um todo, e que no final também os irá prejudicar.

Os Centros Comerciais foram, talvez, o único agente económico que se disponibilizou para conceder apoios no contexto da pandemia em Portugal”

Uma cadeia com a dimensão da Fnac, por exemplo, depois de meses de negociações conseguiu chegar a acordo para cinco das 34 lojas. Não acha revelador da dificuldade dos retalhistas em negociar com os centros?

Como entenderá, não posso comentar casos específicos. Dito isto, cada caso deve ser visto per si tendo em conta a realidade do lojista e do centro comercial. Neste processo, que é dinâmico, é necessário distinguir medidas transversais a todos os lojistas de medidas necessárias para casos específicos, pois dentro do universo de lojistas existem empresas com capacidades financeiras e de gestão muito distintas.

Julgo que todos compreendem que nestas negociações entre os Centros Comerciais e os seus lojistas o objetivo passa por apoiar mais, quem mais necessita, em vez de, como na lei aprovada no Parlamento, dar os mesmos apoios a todos. O caso Fnac parece-nos estar, precisamente, incluído neste tipo de situação, pois felizmente é um grupo reconhecido por ter uma posição financeira muito sólida, embora desconheçamos o caso concreto de todas as 34 lojas que opera em Portugal.

Tinham referido ter chegado a acordo com 87% dos lojistas, quando anunciaram ajudas de 305 milhões. Mas por exemplo, os lojistas de vários centros, como é o caso da Ceetrus, os donos dos Alegro, só receberam cartas com propostas depois da data desse anúncio, e no Colombo e no Vasco da Gama não havia um acordo. A AMRR lança dúvida sobre esse valor tão elevado de acordo como lojistas… Como comenta?

Este é mais um exemplo das tentativas permanentes da AMRR em criar ruído e tirar foco do essencial de modo a criar uma falsa perceção que sirva os seus objetivos políticos e não a procura da sustentabilidade do sector como um todo. A AMRR sustenta a sua afirmação num erro de base: a extrapolação da estimativa de acordos com base nos seus associados o que é enviesado pela sua fraca representatividade.

As discussões e negociações com os lojistas foram iniciadas logo após o início da pandemia e têm sido constantes.

Os acordos alcançados decorrem de uma relação de diálogo e cooperação entre os Centros Comerciais e os seus Lojistas, que demonstra a capacidade do sector de trabalhar em conjunto para encontrar soluções equilibradas, que assegurem a sustentabilidade de todas as partes. Como é prática neste e em muitos outros sectores da economia, a conversão dos acordos alcançados em contrato vem acontecendo nos timings definidos entre as partes.

Os Centros Comerciais foram, talvez, o único agente económico que se disponibilizou para conceder apoios no contexto da pandemia em Portugal. Mais: estes apoios podem ser reavaliados, no futuro, em função da evolução do contexto e das necessidades de cada centro e de cada lojista.

Assim, a APCC reitera a veracidade dos dados que divulgou. Somos uma associação com 36 anos de história, e o sector que representamos o desenvolve um trabalho transparente, credível e reconhecido por todos os seus interlocutores.

Dizem ter dúvidas sobre a constitucionalidade da lei das rendas na medida em que intervém na relação entre privados. Não se pode dizer o mesmo sobre as moratórias de rendas, em que o Estado impôs suspensão de rendas e definiu prazos de pagamentos?

Estamos a falar de situações muito distintas. Vamos levar este cenário de intervenção do Estado para um contexto mais alargado: Suponha que um de nós adquiriu um apartamento, com apoio de empréstimo bancário, para arrendar e ter dessa forma uma fonte de rendimento. No caso das moratórias o Estado diz que o nosso inquilino vai pagar as rendas de um período determinado mais à frente, de forma fracionada; no caso da anulação das rendas diz que o nosso inquilino vai viver durante largos meses na nossa casa sem que tenhamos direito a receber a renda e sem ter em conta a real capacidade do inquilino para vir a cumprir com o acordado. Acresce ainda que o proprietário vai ter de continuar a pagar o empréstimo bancário, IMI, etc.

Esta intervenção foi única na Europa e desequilibra totalmente o sector. Como podemos considerar esta situação equilibrada e justa? Os exemplos que a AMRR usa para outros países, nomeadamente com o caso da Polónia, são também eles fantasias engenhosas para distorcer a verdade. Portugal neste momento tem as medidas mais extremas da Europa. Todas as medidas aprovadas na Europa foram referentes ao período de fecho das lojas (três meses), foram na forma de descontos à renda fixa e tinham obrigações para os senhorios e para os arrendatários. E para que nenhuma das partes fosse prejudicada, nos outros países os Centros Comerciais tiveram acesso a benefícios fiscais que lhes permitia neutralizar os custos do apoio.

Entendemos que a Lei é de constitucionalidade duvidosa, pelo que, solicitámos a dois juristas, Professor Reis Novais e Professor Rui Medeiros, uma análise e a elaboração dos respetivos Pareceres. Na nossa opinião, a Lei pode violar quatro princípios: o direito de livre iniciativa económica e do direito de propriedade privada; os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade ínsitos, o princípio da proteção da confiança e o princípio da igualdade.

Lei é que desvirtua os seus próprios objetivos pois é uma lei cega, discriminatória, desproporcional e desnecessária que está a tratar de forma igual todos os lojistas”

Referem ainda que a lei beneficia bancos ou seguradoras que passam a não pagar qualquer tipo de renda, pois não têm componente variável nos seus contratos. Não estamos a falar de uma ínfima parte do universo do total de 8600 lojas instaladas nos centros representados pela APCC?

Quem se focou especificamente neste ponto foi um meio de comunicação. A verdade é que, a lei em si, coloca vários problemas de interpretação da sua aplicação.

Mas o grande problema desta lei é que desvirtua os seus próprios objetivos pois é uma lei cega, discriminatória, desproporcional e desnecessária que está a tratar de forma igual todos os lojistas, grandes e pequenos, financeiramente fortes e financeiramente fracos, e retira espaço aos proprietários para ajudar de forma mais justa os lojistas que realmente precisam.

Então quais são os principais beneficiados com esta lei? Não são os pequenos retalhistas?

Não, de todo! Esta lei beneficia essencialmente as grandes cadeias de lojas pois cerca de 77% dos lojistas presentes nos Centros Comerciais dos Associados da APCC pertencem a grandes cadeias.

São as grandes cadeias, e não os pequenos lojistas, que os promotores deste regime diziam querer beneficiar, que têm uma renda fixa mais alta (mais m2), e cujo pagamento é simplesmente cancelado, e uma renda variável mais baixa. O parlamento colocou os aforradores dos Centros Comerciais a subsidiar a atividade das grandes marcas.

É ainda uma lei discriminatória, porque cria uma vantagem competitiva aos lojistas dos Centros Comerciais em detrimento dos lojistas de rua pois as lojas de rua vão continuar a pagar as suas rendas e vão ter um custo operacional muito superior ao retalho dos centros comerciais.

Desta forma as lojas dos Centros Comerciais vão conseguir apresentar preços ainda mais baixos porque não pagam renda até ao final do ano tornando ainda mais frágil o comércio de rua.

Investidores internacionais pediram ao governo e ao PR que suspenda a lei. Julga que serão sensíveis aos apelos?

Esta lei terá um impacto muito significativo em toda a economia, pela mensagem de imprevisibilidade que passa aos investidores nacionais e internacionais. Seremos agora vistos como um Estado que se ingere nas relações contratuais entre privados da forma mais absurda possível, e que toma medidas desproporcionais, desequilibradas, mal estudadas e radicais. Acabámos de assistir a um ataque sem precedente a muitos agentes económicos em Portugal, o que, no médio prazo, impactará todo o ecossistema do sector.

A anuência ao pedido de suspensão da lei, por parte dos investidores internacionais, é uma prorrogativa do Senhor Presidente da República.

A APCC teve oportunidade de ser recebida na semana transata pelo Senhor Presidente da República, com quem pudemos partilhar a nossa visão sobre os desafios que o sector enfrenta face ao contexto de pandemia e manifestar a nossa preocupação com as consequências da aprovação, pelo Parlamento, deste regime excecional que suspende o pagamento de rendas fixas nos Centros Comerciais.

Também reiterámos, junto do Senhor Presidente da República, a nossa disponibilidade para, como temos vindo a fazer até aqui, trabalharmos com todos os envolvidos na cadeia de valor, nomeadamente com os lojistas, para encontrar soluções equilibradas, que assegurem a sustentabilidade do setor.

Para o setor e sua credibilidade, a lei aprovada em orçamento de estado tem um impacto mais negativo no médio e longo prazo para a cadeia de valor no seu todo, do que a pandemia em si.”

A ideia de que, por isso, o país deixou de ser interessante para investir em centros não cai por terra quando há poucas semanas o White Sand Capital Portugal, o dono do antigo Dolce Vita Ovar, anunciou em plena pandemia um investimento de 2 milhões no espaço?

Não temos qualquer dúvida, e são os próprios investidores a dizê-lo, de que esta lei terá consequências gravíssimas na reputação de Portugal como país seguro para investir, não só no imobiliário, mas no seu todo, e afastará do mercado português inúmeros investidores estrangeiros, que são essenciais para a retoma da economia. O exemplo de investimento dado, para além de ser de montante reduzido, 2 milhões de euros, já estava programado.

Os Centros Comerciais eram, até à data do diploma do PCP, considerados investimentos imobiliários seguros. Por isso, encontramos, entre os principais investidores no sector, investidores de largo prazo como fundos de pensões, seguradoras que são responsáveis por investir o capital de pequenos aforradores.

A imprevisibilidade que esta lei traz para estes investidores institucionais de longo prazo que investem continuamente nos seus ativos criando riqueza e emprego no país pode abrir é espaço para entrada de outro tipo de investidores que tem uma visão mais oportunista e de curto-prazo, e que serão sempre menos relevantes para a recuperação da economia portuguesas

Caso a lei avance, qual é o próximo passo? A contestação na Justiça?

Esse assunto está ainda em análise pelos associados da APCC e falaremos do mesmo assim que for oportuno.

Alertam que isso poderá levar ao fecho de 20% dos centros até ao final do ano. Havendo esse risco não deveríamos ter já assistido a profit warnings dos fundos, como diz a AMRR?

Isso é apenas mais uma evidência do grande desconhecimento que a AMRR tem do sector, fazendo raciocínios totalmente errados. Como exemplo, Fundos de pensões não fazem profit warnings. Sugerimos ainda lerem as previsões das empresas cotadas do setor.

Para que os leitores compreendam melhor o que estamos a falar, cada centro comercial é uma empresa com os seus diferentes acionistas e é prática comum de mercado que esta empresa seja responsável por toda a estrutura de custos que a sua atividade encerra, incluindo investimentos recorrentes de manutenção significativos, e serviço de dívida, o qual não foi perdoado, ao contrário das rendas.

Isto significa que um centro comercial pode falir por não ter uma tesouraria que lhe permita fazer face à sua estrutura de custos sem que isso coloque em causa a sustentabilidade financeira dos diferentes acionistas pelo que não existem necessidades de profit warnings, os quais também só se aplicam a empresas cotadas e não a centros específicos. É em tudo semelhante à situação em que um lojista decide fechar uma loja, porque esta não tem rentabilidade.

A AMRR tem sustentado as suas referências em inquéritos aos seus associados, que volto a repetir estão muito longe de poderem estatisticamente ser representativos para a dinâmica de um setor, ou em estudos externos de credibilidade duvidosa como o estudo do impacto das avaliações, que já foi prontamente desmentido pela ACAI – Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária.

É mais ruído criado pela AMRR para retirar foco do que é importante e contribuir para uma campanha de desinformação sobre o setor.

Na Grande Lisboa, talvez a zona com maior peso no setor, os centros funcionam ainda com restrições de horário. Que impacto isso está a ter ao nível de receitas?

Em Portugal como um todo, e como era expectável, as vendas estão abaixo de igual período do ano passado, mas, felizmente, entidades como a SIBS ou a Reduniq têm apontado para uma recuperação dos indicadores de consumo semana a semana comunicando valores que se aproximam de 90% dos valores de consumo pré-covid-19. Sabemos que estes valores escondem realidades distintas com alguns sectores ou lojistas com vendas muito próximas ou até superiores, do período pré-covid e outros ainda com uma recuperação fraca.

Em Lisboa temos o desafio acrescido das restrições de horário com as quais não concordamos. Compreendemos a preocupação do governo e das autoridades de saúde em minimizar os riscos de ajuntamentos à margem das regras em vigor, mas reiteramos que os centros comerciais, pelas características da sua operação, e por cumprirem regras de limitação de entradas, não têm nem nunca tiveram ajuntamentos. Limitar o horário de funcionamento dos centros comerciais na Área Metropolitana de Lisboa pode potenciar uma maior concentração de pessoas, e isso é precisamente o contrário do que queremos que aconteça. Adicionalmente, continuamos a criar fatores de incerteza com impactos negativos na operação dos centros, dos seus lojistas e na confiança dos visitantes.

Os centros comerciais e os seus lojistas são um aliado no combate eficaz à propagação do novo coronavírus: minimizam o risco de contágio, não o agravam. Os cidadãos podem ter confiança e tranquilidade absolutas no uso dos centros comerciais, com a certeza de que são cumpridas todas as regras de segurança sanitária decorrentes da lei, as recomendações da DGS e as melhores práticas promovidas pela indústria dos centros comerciais a nível global.

Tráfego diminuiu relativamente ao período homólogo do ano anterior. Esta redução situa-se à data de hoje entre os 20 e os 40%, dependendo do centro comercial e da sua localização”

E no tráfego dos centros? Essa quebra verificada em Lisboa é transversal ao país ou é na Grande Lisboa que a queda de visitantes é mais acentuada?

O tráfego dos centros não é um indicador chave nesta fase de operação pois os Centros Comerciais têm estado a operar com um máximo de cinco pessoas por cada 100m2 de área destinada ao público em todo o País, de modo a dar uma total garantia de distanciamento social entre os seus visitantes.

É evidente que o tráfego diminuiu relativamente ao período homólogo do ano anterior. Esta redução situa-se à data de hoje entre os 20 e os 40%, dependendo do centro comercial e da sua localização, pois o consumidor ainda está receoso, fruto do estado de emergência ter terminado recentemente. Porém, tem-se registado diariamente um crescimento na afluência aos centros.

É importante compreender que o uso dos centros comerciais no contexto da pandemia alterou-se significativamente pois os visitantes não vão a estes espaços numa lógica de lazer, mas sim de compra. Daí a compra por visitante ser superior, mas o tráfego naturalmente inferior. É neste indicador, a venda por visitante, que os centros comerciais e os seus lojistas estão a focar os seus esforços conjuntos.

É possível neste momento já fazer estimativas nesse campo?

É difícil fazer estimativas que sejam válidas, pois tudo vai depender da evolução da pandemia a curto e médio prazo.

A manter-se a pandemia, as restrições e o afastamento dos visitantes, como é que os centros se poderão reinventar para dar a volta a esta situação?

Infelizmente, não previmos esta pandemia, mas mostrámos, sem dúvida, que os centros comerciais têm uma capacidade, como poucos outros espaços, de se adaptar ao contexto e garantir a segurança e a saúde de todos os intervenientes, ao mesmo tempo mantendo-se em funcionamento e assim permitindo que todos continuem a ter acesso a bens de primeira necessidade.

Caso sejamos novamente confrontados com uma eventualidade destas, manteremos a nossa postura de diálogo com o governo, autoridades de saúde e lojistas, para juntos, encontrarmos soluções que nos permitam ultrapassar tão enorme desafio.

A prioridade do setor – o que está a ser trabalhado neste momento – é dar resposta urgente aos problemas imediatos e, ao mesmo tempo, trabalhar na estratégia futura. O sucesso desta estratégia, dependerá da confiança dos consumidores na utilização dos espaços, e no modo como operamos para um regresso o mais rápido possível à normalidade.

Dito isto, para o sector e sua credibilidade, a lei aprovada em orçamento de estado tem um impacto mais negativo no médio e longo prazo para a cadeia de valor no seu todo, do que a pandemia em si.

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