Tape já a piscina. Fisco vai cobrar impostos para trás

Vítor Gaspar em livro
Vítor Gaspar em livro

As piscinas detetadas pelas Finanças no âmbito da avaliação geral dos imóveis ou da avaliação que ocorre quando a casa é vendida, podem traduzir-se num susto fiscal para os seus proprietários e numa fatura de IMI acrescida. É que, nestes casos, a administração fiscal pode fazer uma liquidação adicional do imposto com efeitos retroativos até aos quatro anos anteriores.

Sempre que uma casa é ampliada ou melhorada e esta obra é suscetível de alterar o seu valor patrimonial tributário (VPT), o proprietário está obrigado a reportar às Finanças estas mudanças – deve, para tal, preencher o chamado Modelo 1 do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI). Acontece que, por desconhecimento desta obrigação ou não, muitos não reportam estas alterações e continuam a pagar o IMI com base na matriz antiga.

Com o atual processo de avaliação geral dos imóveis – que tem por meta avaliar pelas regras do IMI os cerca de 5,2 milhões de casas que não mudaram de mãos desde 2004 – muitos destes melhoramentos (onde se incluem piscinas, prolongamentos da casa e jardins renovados, por exemplo) acabam por ser detetados , passando a contar para a determinação do novo valor patrimonial da casa.

Sempre que isto sucede, o fisco pode avançar com um “recálculo” do IMI fazendo-o retroagir até ao prazo de caducidade de cobrança do imposto (quatro anos) ou até à data de construção da piscina ou do anexo. Além desta fatura sobre anos já passados, o valor a pagar será calculado com base no novo valor patrimonial tributário que entretanto foi determinado, conforme refere o bastonário da Ordem dos Técnicos Oficiais de Contas.

Freitas Lopes, presidente da Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia (APAE) sublinha, por seu lado, que as casas que estão a ser avaliadas neste processo de avaliação geral são sobretudo imóveis anteriores a 2004, altura em que não existia o Modelo 1.

Não é apenas através do processo de avaliação de imóveis que as Finanças se apercebem da existência de piscinas ou construções que contribuem para aumentar o valor patrimonial da casa. Isto pode acontecer durante a transação da casa e há também situações em que é a própria Administração Fiscal que se apercebe das modificações. O Dinheiro Vivo sabe que há pessoas que foram já notificadas para pagar o adicional do IMI referente aos anos de 2008, 2009, 2010 e 2011.

Ainda que o proprietário tenha obrigação de dar conhecimento de eventuais construções e que só pela omissão do reporte do melhoramento possa ter de pagar uma coima, é possível, ainda assim, proteger-se. É que para poder fazer a liquidação adicional do imposto, o fisco tem de determinar a data em que as obras foram realizadas.

“Só conseguindo provar a data de construção pode proceder à liquidação adicional relativa a anos anteriores”, sublinha o jurista Pedro Marinho Falcão, acentuando que o imposto é corrigido até ao ano de construção ou até um máximo de quatro anos para trás se a obra for mais antiga. O fiscalista afirma ainda que, apesar de o processo de avaliação geral de imóveis só ter efeitos a partir de 2013, uma eventual correção ao VPT por causa de uma piscina até aí desconhecida, permite à administração fiscal avançar logo com a retificação do valor do IMI em falta. Ou seja, se o fizer já, pode fazê-lo retroagir a 2008, mas se apenas o fizesse para o ano, só poderia cobrar de 20009 em diante.

Samuel Fernandes de Almeida, da Miranda, Correia, Amendoeira e Associados, lembra que as liquidações corretivas podem ser “feitas a todo o tempo, dentro do prazo de caducidade”, sendo que as obras de melhoramento que tenham impacto no valor patrimonial têm de ser comunicadas pelos proprietários no prazo de 60 dias a contar da sua realização.

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