Construção

Terrenos para construção podem reduzir IMI quando alvará chega ao fim

Construção foi o sector mais atingido

Proprietário pode invocar a caducidade e pedir a reclassificação do imóvel dispondo de 60 dias para apresentar uma declaração com o pedido.

A caducidade do alvará de um terreno para construção permite ao seu proprietário pedir a reclassificação do imóvel e, com isso, baixar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Este pedido faz com que, em termos fiscais, o terreno deixe de ser considerado como prédio urbano e passe para a categoria de “outros”, o que o retira também do raio de alcance do Adicional ao IMI. Mas o processo não é automático e só é considerado pelo fisco se o contribuinte tomar a iniciativa.

A má notícia chegou com o Imposto do Selo sobre os prédios de luxo e transmitiu-se ao Adicional ao IMI: os terrenos com alvará de loteamento são contabilizados e estão sujeitos a este imposto. Têm, além disso, uma valor patrimonial mais elevado do que um terreno sem aquele tipo de autorização para construção. É, no entanto, possível reverter esta situação caso a construção não chegue a iniciar-se e o alvará caduque.

O caso remonta a 2013, mas apenas agora a Autoridade Tributária e Aduaneira tornou público o seu entendimento. No pedido de informação vinculativa que fez chegar ao fisco, o contribuinte questiona se pode eliminar as inscrições dos lotes de terreno para construção de que é proprietário e cujo alvará de loteamento caducou e pedir que estes voltem a ser classificados como rústicos (agrícolas).

A conclusão da AT é de que pode efetivamente pedir uma atualização do valor patrimonial tributário (VPT) e da forma como os lotes estão descritos na matriz, mas assinala que não é possível voltar a classificá-los como rústicos. A classificação correta e possível, neste tipo de casos, é como “outros”.

“A caducidade consiste na cessação, sem efeitos retroativos, de um direito ou de uma situação jurídica em virtude do seu não exercício durante o mero decurso do prazo em que, por lei ou por acordo, devia ter sido exercido”, precisa a resposta da AT – que ainda que vincule apenas o contribuinte que a solicitou acaba por ser usada em situações semelhantes. Assim, perante a caducidade, os lotes de terreno para construção resultantes do alvará de loteamento “deixam de existir, pelo que se deverá proceder à sua reclassificação”. Mas pelo facto de os terrenos terem tido um alvará de loteamento “está por completo afastada a possibilidade” de voltarem a ser considerados rústicos, assinala o fisco.

Para que tudo isto possa produzir efeitos é necessário que o proprietário do imóvel invoque perante a AT a reclassificação, dispondo de 60 dias para apresentar a declaração do Modelo 1 do IMI. Este procedimento é relevante porque terá implicações no valor do imposto que o proprietário será chamado a pagar. A reclassificação do imóvel como “outros” exclui-o da contabilização que é feita no apuramento do Adicional ao IMI e, além disso, baixa o seu valor patrimonial – que é o indicador usado para cálculo do IMI.

Num terreno com alvará de construção, o VPT é calculado tendo em conta a área de implantação e a área adjacente, sendo que o valor da primeira “varia entre 15% a 45% do valor das edificações autorizadas ou previstas” – leia-se da casa que estava projetada para aquele local. Já um imóvel classificado como “outros” terá o seu VPT calculado apenas com base nas regras aplicáveis às áreas adjacentes – que são mais suaves do que as aplicadas aos imóveis urbanos. A taxa aplicável é igual: varia entre 0,3% e 0,45% em função da decisão anual do município.

Este tipo possibilidades leva Ricardo Reis, da consultora Deloitte a assinalar a necessidade de os proprietários estarem atentos às situações que lhes permitem reclassificar os imóveis e atualizar o valor patrimonial para pagar menos IMI. Mas alerta que, como estes processos não são automáticos, as mudanças apenas têm lugar se forem expressamente requeridas pelo contribuinte e que há prazos a cumprir.

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