Alojamento local

Eduardo Miranda: Alojamento local vai ser o mercado turístico em 2020

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Cerca de um terço dos turistas que vêm a Portugal escolhem o AL. O setor está a crescer, caminhando para se tornar no principal alojamento até 2020.

Há dias, Marcelo Rebelo de Sousa promulgou o diploma que muda o regime do alojamento local (AL). Eduardo Miranda, líder da ALEP, associação do setor, reconhece que existiam duas questões fundamentais: a situação de algumas freguesias e a dos condomínios.

O Presidente da República promulgou a nova Lei do Alojamento Local, mais restritiva do que a anterior. Acha que há uma diabolização do AL?
Na legislação em si não, mas houve um processo grande de ataque ao AL e a lei é, em parte, resultado disso. O processo todo está errado. Este era um processo que era para ser por iniciativa governamental da área técnica; transformou-se num processo de iniciativa parlamentar. É um processo altamente politizado, no meio de umas eleições autárquicas, onde a grande bandeira era habitação. O AL cruzou-se em quatro ou cinco freguesias só, mas que têm um peso grande, porque foi na capital. O que significa que todo este processo foi bastante politizado e o debate extremado. Isto gerou um conjunto de propostas iniciais bastante radicais, que não tinham nada que ver com a vontade que o governo demonstrou no início: corrigir e fazer ajustes ao setor e que sabemos serem precisos. As propostas foram todas para passar mensagens políticas fortes em temas que eram de interesse momentâneo. Quando dissemos que [algumas propostas] iam matar boa parte do setor, parecia um discurso daqueles inflamados, mas algumas iam mesmo.

Com esta promulgação, essa diabolização vai continuar?
Vai acalmar, naturalmente.

Tudo o que está na lei é errado ou há algo que faça sentido?
Primeiro, o próprio processo foi errado. Quando tenho quatro ou cinco medidas, e três delas que me interessam e onde a posição inicial pública já é bastante extremada, é muito mais difícil chegar a um equilíbrio. Mesmo assim, na altura, conseguiu-se isso na discussão no parlamento. O problema todo é encontrar esse equilíbrio. Alguns dos problemas estavam diagnosticados, era a proporção que estava errada, mas os problemas existem.

Quais são?
Eram duas questões específicas: uma muito localizada, que é a dos centros históricos de quatro, cinco freguesias de Lisboa e, agora, uma do Porto, que têm problemas estruturais. A mudança da lei das rendas, o investimento estrangeiro, que é bem-vindo, mas que tem de ser pensado, têm o seu efeito. A subida dos preços tem que ver com a procura estrangeira. Estes preços [das casas] de hoje não têm que ver com o AL. O que aconteceu é que se partiu de uma premissa errada: vamos conter o alojamento local. A partir daí, torna-se muito difícil encontrar uma solução equilibrada e foi o que aconteceu. O diagnóstico das questões das freguesias, sim. Precisávamos de encontrar uma solução local para estas.

Reconhece que estavam a descaracterizá-las?
A verdade é que é tudo um processo. No início, o AL mudou estas freguesias, eram freguesias-fantasmas. Ao ter gente é óbvio que muda. A partir de certo momento, quando este stock começa a ser todo ocupado, começa a correr-se o risco de ocupar a habitação, sobrepor-se e pressioná-la. Nós salvámos a zona história, que estava a morrer, e demos-lhe outra cara, mas, a partir de certo momento de concentração, pode-se estar a afetar a funcionalidade de alguns bairros e a criar pressão. Era só isso que precisava de ser resolvido. O AL está em 1738 freguesias. Estamos a falar de duas [onde] nitidamente [existia um problema] e mais duas que já estão em fase intermédia. Era isso que era preciso ser tratado, tal como outra questão pontual que se transformou num tema nacional: condomínios. Foram seis processos de condomínios. Anualmente, temos milhões de hospedagens em apartamentos. Tivemos durante décadas no Algarve, onde convivia com habitação.

Porque é que há esta disparidade?
Por um lado, a novidade. Depois, como estes quatro ou cinco casos ganharam escala em termos jurídicos, foram inflacionados. Estes eram dois aspetos que era preciso conter. Não pedíamos que diminuíssem os impostos, nem subsídios. O que pedimos é estabilidade. Vamos corrigir estas questões, que são pontuais e locais, mas de uma forma que traga estabilidade: com regras claras e transparência. Nas decisões principais, que eram estes dois pontos importantes, a nossa grande crítica vai para a forma como foram solucionadas. Não é que não acreditemos que não houvessem problemas ou que não tivessem de existir soluções. Achávamos que eram problemas pontuais e locais e que precisam de regras claras. O que é que seriam regras práticas para todos? Para o centro histórico era simples. Até contribuímos no parlamento e fomos mostrar isso: criar um conjunto de indicadores para o país inteiro – uma sugestão que era viável e que mostra a tal sobrecarga. Não quer dizer que esteja a existir um problema, mas há probabilidade maior e aí a Câmara faz a sua análise a essa zona.

Falta definir uma percentagem.
Falta definir um conjunto de indicadores que sirvam de base. Não é preciso um estudo muito aprofundado, basta um conjunto de indicadores que demonstrem o momento a partir do qual começa a poder existir uma sobrecarga. A partir desse momento, a Câmara tem de ter a sua autonomia para agir e nós nunca colocámos isso em causa. Mas que a autonomia exista apenas onde é preciso para não estarmos na mão de critérios subjetivos. Demos às câmaras este poder, que é até um pouco envenenado, porque o que é que vai acontecer agora?! Está muito nas mãos das Câmaras. Lisboa vai ter um papel absolutamente fundamental e confiamos que o presidente da Câmara encontre um equilíbrio e faça isso baseando-se em dados concretos e estudos. É ele, a Câmara dele, que vai dar o exemplo a nível nacional.

Esta nova lei abre portas à possibilidade da maioria dos moradores de um prédio impedir a instalação de um AL. Isso irá gerar situações de conflito?
Esse é o nosso segundo grande ponto, além das câmaras. Aliás, o primeiro, porque é uma solução que incentiva o conflito. Estamos num momento em que o turismo é fundamental, as cidades estão a ter transformações e tem o seu impacto. Mas não é em dois, três anos que a cidade vai corrigir isso. Mas [com as transformações] há grandes benefícios, acima de tudo porque é um motor importante. Ninguém está a dizer que, por ser um motor importante, vale tudo.

A questão não é o AL, são os turistas?
Além de criarem uma imagem conflituosa, estão a criar uma imagem estereotipada do turista, que não é cumpridor. A questão que se coloca aqui é, uma vez mais, clareza e objetividade. O que é que defendemos? Não é novo. Barcelona fez isto. Quando houver conflitos e sejam graves, o objetivo é poder haver sanções, ter um processo oficial e jurídico para analisar e julgar a situação. Os deputados, pelos vistos, não confiam na justiça. Então que se vão buscar outros meios alternativos de resolução de conflitos: a arbitragem e o julgado de paz. Têm a mesma força de lei.

Os empresários começam a retrair-se?
Pequenos, grandes e médios.

Mas um pequeno talvez tenha mais dificuldade em meter um apartamento no AL.
Vamos agora reposicionar a conversa no peso do Alojamento Local, que é mal-entendido.

Porquê?
Primeiro, por causa das estatísticas. Depois, porque é um fenómeno novo.

No Algarve, há pelo menos 30 anos que há apartamentos…
Bem ou mal, para muitos é tido como novo. E outra parte nova: nas grandes cidades, no Interior, nos Açores e na Madeira

Está a ajudar a desenvolver áreas.
Essa é a dimensão que ainda não se percebeu. Primeiro, temos os dados que dizem que 14% dos hóspedes ficaram em AL.

Os do INE indicam isso.
Os dados do INE são completamente errados. Não sabemos com que números estamos a trabalhar hoje. Estamos com uma margem de erro dos dados oficiais para a realidade impressionante e não é por ilegalidade. É simplesmente por metodologia estatística [uma vez que o INE só contabiliza a partir das 10 camas]. Fazendo um levantamento rápido. O INE diz que, a 31 de julho de 2017, havia 2663 alojamentos locais. [Vi os registos e eram] 49 mil, mais os dos Açores, passando assim dos 50 mil. Camas falam em 66 mil. Retirei todos os registos e eram 245 mil. Aquilo que o INE tem é quatro vezes menos do que a realidade.

Tudo devido ao método contabilístico.
Muita gente está a dizer que o AL é uma tendência interessante, quando hoje é base e pilar do turismo. O AL hoje já deve ter, em hóspedes e dormidas, em torno dos 30- 35%, estamos a falar de um terço. Até 2020, mantendo essas projeções, o AL vai ser a principal forma de alojamento em Portugal.

Essas projeções incluem os efeitos que esta lei pode ter?
Esta lei vai provocar um efeito que é terrível: desconfiança nos promotores. Qual é o meu problema maior?! É que com esta lei estou a tirar bons projetos. Não estou preocupado com quantidade.

Quanto é que o AL vai crescer?
Vai continuar a crescer e vai ser a principal forma de alojamento turístico. E não é preciso crescer muito. Está quase lá.

Onde vão surgir mais camas?
Há um crescimento importante nas ilhas: Madeira e Açores.

Os Açores não têm muitos hotéis?
Não tem e depois as pessoas ficam um ou dois dias num sítio. É um turismo muito virado para a natureza. Há esse tipo de solução tanto lá como no Interior. Começa a haver uma vaga de turistas que começa a querer experimentar fora de Lisboa e do Porto. No Interior, onde em algumas vilas não é viável construir hotéis.

Mas onde há muitas casas.
Temos muitas casas em aldeias. Agora, precisamos integrar o AL no turismo como um todo. Precisamos de trabalhar com animação turística. Nessas zonas é essencial: Açores, Interior e mesmo em Lisboa. O típico viajante do AL quer experiências novas. Animação turística é fundamental. E depois precisamos de integrá-los com as agências.

Colocar as agências a olharem para esta realidade?
Não é uma questão de olhar. É preciso integrar mesmo. Há um potencial aqui gigantesco, acreditamos que é preciso, e ter também, algum equilíbrio nessas zonas de maior concentração, mas mais uma vez o problema é não ter tido clareza, estabilidade. Optou-se por uma solução mais política sem conhecimento específico do setor. Quase de certeza essa lei vai ter de ser revista porque quem conhece da matéria até porque tem tantos erros que ela tem de ser revista.

Há espaço para a hotelaria e o AL conviverem?
É obrigatório ter essa diversidade. Se eu defendo a diversidade, tenho de defender a hotelaria também. Essa diversidade é o que torna um destino forte e o AL hoje é uma pedra fundamental nessa diversidade.

Com estas regras, e dado que há muita gente que está com medo, é possível que esses apartamentos sejam para habitação permanente ou de longa duração?
Acho que é um trabalho que se está a tentar fazer longo para ganhar confiança no mercado de arrendamento. Há uma falta de confiança grande no mercado de arrendamento. Especialmente se estamos a falar nas zonas que interessam, Lisboa e Porto

Vai ter esse efeito?
Não vai funcionar. 60% do AL são T1 de 30 a 35 mil metros quadrados. qual é a família que vai morar lá?! Estudantes? Solteiros? Jovens? Qual é o problema?! A compatibilização do poder económico dessas pessoas com aquilo que já foi feito de obras de remodelação.

Perfil
Licenciado em Gestão, Eduardo Miranda é o rosto da ALEP, a única associação nacional que representa o setor do alojamento local e da qual é presidente há três anos. Muito antes, em 2009, tornou-se titular de alojamento local, para arrendamento de curta duração a turistas, numa altura em que ninguém sabia muito bem o que isso era – e faz questão de dizê-lo de forma leve. Tudo o que leva a público é, por isso, o que vê acontecer em primeira mão sob os seus olhos.

Sempre com um pé em Portugal e outro no Brasil, onde nasceu e regressa algumas vezes, trabalhou dez anos em diversas áreas, como o franchising, criação de empresas e empreendedorismo. Mas a queda para o associativismo é antiga e foi um desafio que se impôs.

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