Centros Comerciais

Dono do Alegro exige extensão de contratos e rendas sobem

Centro  Comercial  Alegro.
Centro Comercial Alegro.

Ceetrus Portugal anunciou em junho apoios de 15 milhões aos lojistas, mas em troca está a exigir a extensão dos contratos e o aumento de rendas.

Os donos dos centros comerciais Alegro estão a propor a extensão dos contratos dos lojistas dos shoppings em Sintra e Setúbal, até 2022, com as rendas a subir entre 7,8% e 14,5% a partir de janeiro. O aumento, válido para os próximos dois anos, é justificado como uma medida para “compensar parcialmente” a gestora dos centros Ceetrus pelos benefícios concedidos nas rendas, e refere-se “unicamente” aos valores das moratórias distribuídos por 24 meses. É “crucial garantir a estabilidade da relação contratual existente com os lojistas”, justifica Rui Vacas, asset management director da Ceetrus Portugal. “Surreal” é como Miguel Pina Martins classifica as propostas. “É explorar a covid. É, mesmo sabendo que os seus parceiros estão numa situação dramática, ainda querer ficar com uma posição melhor pós-covid”, acusa o presidente da Associação de Marcas de Retalho e Restauração (AMRR).

No início de junho, a Ceetrus Portugal anunciou, após um encontro com o governo, apoios aos lojistas de 15 milhões de euros, através de descontos, isenções e moratórias nas rendas. Mas os contornos exatos dos apoios só foram conhecidos semanas depois, quando os lojistas começaram a receber as propostas, um misto de descontos nas rendas fixas mensais (RFM) e das despesas em comum, mas com a exigência de extensão dos contratos e a rendas a subir já a partir de janeiro.

No Alegro Sintra, para as rendas de abril a julho, a Ceetrus propõe cobrar apenas o valor equivalente a uma renda fixa mensal (um desconto de 85%) e, em agosto, apenas 60% do valor. Mas, de janeiro de 2021 a dezembro de 2022, e “por forma a compensar parcialmente o Alegro Sintra pelo benefício concedido nos períodos de abril a agosto de 2020, bem como pelo esforço financeiro efetuado, será faturada a RFM acrescida de 7,95% mensalmente”, pode ler-se na carta enviada aos lojistas à qual o Dinheiro Vivo teve acesso.

Pedem ainda uma extensão do contrato até dezembro de 2022 e, caso o contrato termine antes disso, o lojista terá de pagar o tal aumento de 7,95% até essa data. Uma espécie de mecanismo de ‘fidelização’. “Caso o contrato atualmente em vigor (…) venha a cessar os seus efeitos antes de dezembro de 2022 será imediatamente devido na data da cessação o montante correspondente ao incremento da renda fixa mensal (…), (ou seja, 7,95% da RFM) multiplicado pelo número de meses ainda não decorridos até término do referido período, isto é, até dezembro de 2022”, pode ler-se na carta enviada aos lojistas do Alegro Sintra.

Aos lojistas do Alegro Setúbal (do qual a Ceetrus faz asset management a 50% com a CBRE Global Investors e tem como coproprietário o Alaska Fund) chegou uma proposta com contornos semelhantes, mas os valores de descontos e o aumento de rendas em cima da mesa são distintos: de abril a julho será apenas cobrada uma RFM (desconto de 75%) e em agosto metade do valor; a partir de janeiro do próximo ano as rendas irão subir 14,58%.

Os resultados são muito distintos. Feitas as contas, e com base numa renda fictícia de mil euros por mês, de abril a agosto o Alegro Sintra perde 3800 euros em rendas, mas com o aumento a partir de janeiro, nos 24 meses seguintes, recupera 1908 euros, ou seja, cerca de metade. Já no Alegro de Setúbal, perde 3500 euros, mas recupera-os quase na sua totalidade até dezembro de 2022.

Miguel Pina Martins não se conforma. “Parece que a situação está a passar ao lado dos centros. No caso da proposta do Ceetrus o que podemos dizer é que financeiramente vão ficar melhores: conseguem recuperar o dinheiro que estão supostamente a dar, uma moratória autêntica, com a vantagem de que prolongam os contratos de quem lá está, o que valoriza o centro e acaba por deixá-los numa melhor posição. O que no nosso entender, numa fase destas, é surreal”.

O que diz a Ceetrus?

“Para nós é crucial garantir a estabilidade da relação contratual existente com os lojistas, e os acordos a que chegámos expressam precisamente este objetivo, no sentido de se chegar a soluções que sejam equilibradas para todos e que permitam manter o bom funcionamento dos nossos lojistas e, consequentemente, dos nossos centros comerciais, quer durante o atual período de crise quer no período que se seguirá”, justifica Rui Vacas, asset management director da Ceetrus Portugal.

“Assumimos, no começo deste mês, o compromisso de compensar os lojistas em 15 milhões de euros, através de descontos, isenções e diferimentos nas rendas. Este apoio abarca não só o período de confinamento transato, em que algumas lojas estiveram fechadas, mas também o período de reabertura da economia”, refere o responsável da Ceetrus, clarificando como se distribui o montante de apoio. “O grosso deste valor aplica-se em descontos ao nível das rendas, não só no período em que as lojas estiveram fechadas, mas contempla também um valor para que se possa ajudar os lojistas a relançarem a sua atividade”, descreve. “Existe uma perspetiva de diálogo, transversal a todos os espaços comerciais que a Ceetrus Portugal gere, e de soluções a médio prazo, pois sabemos que minimizar o impacto desta crise vai exigir tempo.”

Dão 15 milhões, mas depois aumentam a renda e vão buscar mais dinheiro? É isso. É esse tipo de apoio que a Associação Portuguesa de Centros Comercias (APCC) está a falar? É que isso não é apoio nenhum. É os lojistas a pagar mais e os centros a ficarem melhores”, diz Miguel Pina Martins

Rui Vacas desvaloriza a data de envio das cartas, pois desde o arranque da crise pandémica que tem havido conversas com os lojistas. “Os acordos alcançados foram conseguidos com origem em conversações que decorreram desde o início do Estado de Emergência, pelo que é percetível que existe um período fundamental para que as conversações tenham em conta todos os detalhes de cada lojista, numa perspetiva individual e totalmente adequada à sua realidade.”

“Existem acordos alcançados”, garante o responsável da Ceetrus Portugal, sem adiantar com que percentagem de lojistas dos 13 espaços – cinco Alegro, o Sintra Retail Park e as Galerias Comerciais Auchan – que detém ou gere em Portugal esse acordo foi obtido.

Os lojistas do Alegro de Sintra e Setúbal têm até 20 de julho para aceitar as condições propostas, que além dos descontos nas rendas propõem reduções nos valores das despesas comuns – desconto de 30% nos valores de abril e maio e de 15% em junho.

“A data apontada na carta tem em conta um conjunto de variáveis que suportam a sua definição, sendo essencial referir que este processo não se esgota numa linha temporal de curto prazo nem surgiu como algo inesperado para os nossos parceiros comerciais”, diz Rui Vacas. “O diálogo aberto entre as partes está estabelecido e sabemos que este tema do apoio aos lojistas vai permanecer nos próximos tempos. Teremos de os acompanhar na avaliação da situação que é ainda muito imprevisível”.

Tudo somado, a Ceetrus fala em apoios de 15 milhões, abarcando “não só o período de confinamento, em que as lojas estiveram fechadas, mas também o período de reabertura da economia”, o que, no mínimo, deverá estender-se até ao final do ano.

“Este período de reabertura não tem uma linha temporal fechada, pois como sabemos, minimizar o impacto desta crise vai exigir tempo. Seguramente até ao final do ano, com uma provável perspetiva de que o arranque do próximo ano ainda exija soluções de equilíbrio”, admite Rui Vacas.

A Ceetrus não tem uma data para a recuperação deste montante. “Tendo em conta a imprevisibilidade da situação que vivemos não é possível definir esta meta”, diz. A “prioridade” é, garante, “em estreita parceria com os seus lojistas, minimizar os impactos da pandemia e promover um diálogo produtivo que resulte em soluções que ajudem os lojistas e os centros comerciais no seu todo. Com uma perspetiva construtiva, tanto nós como os lojistas, sabemos que as nossas atividades estão absolutamente interligadas.”

“O diálogo aberto entre as partes está estabelecido e sabemos que este tema do apoio aos lojistas vai permanecer nos próximos tempos. Teremos de os acompanhar na avaliação da situação que é ainda muito imprevisível”, diz Rui Vacas

Miguel Pina Martins não se mostra convencido com a parceria. “Temos casos muitos bons, de uma verdadeira parceria entre lojistas e centros, depois temos casos muito maus, como o da Ceetrus, com aumentos de 14% (nas rendas) o que é realmente inadmissível. É explorar a covid. É, mesmo sabendo que os seus parceiros estão numa situação dramática, ainda querer ficar com uma posição melhor pós-covid, quando devíamos ser todos solidários e perceber que, neste momento, o que os lojistas precisam é de ajuda, porque as receitas foram zero e, por isso, infelizmente, também para os outros terão de ser receitas zero. Ninguém acredita que a partir de janeiro vai haver uma subida das vendas em 14%.”

“Dão 15 milhões, mas depois aumentam a renda e vão buscar mais dinheiro? É isso? É esse o tipo de apoio que a Associação Portuguesa de Centros Comercias (APCC) está a falar? É que isso não é apoio nenhum. São os lojistas a pagar mais e os centros a ficarem melhores”, atira o presidente da AMRR, associação que representa 100 marcas na área do retalho e restauração.

Rendas “têm de ser matéria de governação”

Por isso, o tema das rendas “tem de ser matéria de governação”, defende Miguel Pina Martins. “Não podemos ter centros que fazem aquilo que é justo e centros que ganham com a covid. Isto é uma selvajaria autêntica, cada um faz o que quer.”

Um alívio para os próximos meses poderá vir de uma nova moratória sobre as rendas comerciais, aprovada no Conselho de Ministros na passada quinta-feira. O diploma, cujos contornos não são ainda totalmente conhecidos, prevê que as primeiras rendas sejam pagas a partir de setembro, e não julho como inicialmente previsto, e o pagamento em duodécimos a partir de janeiro durante dois anos.

“Tudo indica (que o diploma) preveja um aumento do prazo das moratórias das rendas comerciais, prolongando este prazo para os arrendatários poderem usufruir dessa moratória por mais dois meses. Ou seja as primeiras rendas seriam pagas a partir de setembro. Também prevê a possibilidade de pagamento dessas rendas em duodécimos a partir de janeiro de 2021 por 24 meses”, adianta Gonçalo Lobo Xavier, diretor-geral da Associação Portuguesa de Empresas de Distribuição (APED), ao Dinheiro Vivo.

“Esta decisão do governo vem permitir aqui um novo fôlego para o processo negocial em curso com os centros comerciais”, considera. “O que temos defendido, porque sabemos que há pelo menos uma iniciativa legislativa de um partido com assento parlamentar (o PCP), é que tem de facto de haver aqui um equilíbrio entre as partes, não só no pagamento das rendas, mas também alguma sensibilidade para se perceber que há uma diminuição faturação e do próprio tráfego dos centros comerciais”, diz.

De acordo com informação da APCC, mesmo depois da reabertura em Lisboa, os centros têm estado com um tráfego abaixo da lotação legal (cinco pessoas por cada 100 metros quadrados) e, segundo a AMRR, a faturação dos lojistas está com quebras a rondar os 40% desde a reabertura do retalho. “Tem estado a piorar de uma semana para a outra. E agora com estas medidas adicionais vai evoluir ainda pior”, diz Miguel Pina Martins.

“Tem de ser tida em conta a situação de exceção em que nos encontramos”, diz o diretor-geral da APED, que representa mais de 100 associados no retalho especializado, como Worten, Ikea, Foreva, Conforama, Globo, Furla, Michael Kors, Lanidor ou Kiabi.

Mas nem a AMRR vê como bons olhos esta nova moratória, nem a proposta agrada à Confederação do Comércio e Serviços de Portugal (CCP) ou à Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP). As três associações consideram que as propostas do governo para as rendas comerciais não “resolvem nenhum problema imediato” e “comprometem fortemente o futuro destas empresas”, pelo que pedem uma solução que “permita uma repartição de sacrifícios entre todos os intervenientes”.

“A solução que parece resultar da referida reunião do Conselho de Ministros assenta, uma vez mais, no pagamento diferido das rendas e em hipotéticos acordos entre senhorios e arrendatários. Não é, no entender dos subscritores, a medida certa ou suficiente para a generalidade dos empresários que foram obrigados a encerrar e que continuam sujeitos a muitas restrições. Estes primeiros tempos de desconfinamento permitem já comprovar que nada será como era, mesmo num cenário de alguma retoma económica. Colocar a viabilidade futura de muitas empresas nas mãos dos senhorios é simplesmente adiar um problema”, dizem num comunicado conjunto enviado às redações.

Por isso, defendem que “relativamente às rendas dos meses em que as empresas foram obrigadas a encerrar deverá haver um perdão e deverá ser equacionada uma redução no montante das rendas em 50% para os meses seguintes, admitindo-se em contrapartida que os senhorios possam beneficiar de uma redução substancial nas taxas liberatórias a que estão sujeitos”.

E pedem mais ambição no que toca às rendas dos centros comerciais. “Também no que se refere aos contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, a solução a adotar tem de ser mais ambiciosa, assentando em soluções como a eliminação das rendas mínimas fixas, mantendo-se, naturalmente, a componente variável e a comparticipação dos lojistas nas despesas comuns, tendo os subscritores a expectativa de que estas propostas sejam acolhidas pelos partidos políticos na discussão do Orçamento Suplementar para 2020.”

O setor do retalho dos centros comerciais dá emprego direto e indireto a mais de 300 mil trabalhadores.

(Notícia atualizada às 21h44 com precisão da Ceetrus que o aumento de rendas a partir de janeiro é “unicamente” devido à moratória de rendas)

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