Empresa espanhola vai investir em casas de reformados em Lisboa e Porto

A Almagro Capital está interessada na aquisição de imóveis em zonas nobres nas principais cidades ibéricas. Já comprou 88 casas em Madrid.

Comprar as casas onde vivem pessoas mais velhas e arrendar-lhas pelo resto da sua vida. É este o negócio da Almagro Capital, sociedade espanhola de investimento e gestão imobiliária, que está prestes a estrear-se em Portugal com este modelo de compra e arrendamento vitalício. Lisboa e Porto são as cidades selecionadas para internacionalizar a atividade, que apresenta grande potencial face ao crescente envelhecimento da população. Segundo Francisco López, sócio fundador da empresa, o mercado alvo "são idosos com casa própria em localizações prime". A assembleia de acionistas da SIGI espanhola já aprovou o plano de expansão e os estudos de mercado estão em marcha.

O responsável adianta que, entre 2021-23, o objetivo é investir 250 milhões de euros na aquisição de residências a idosos, valor que será utilizado para estender a operação da empresa às cidades espanholas de Bilbau, San Sebastián, Barcelona, Baleares, Valência, Málaga e Sevilha, e às portuguesas Lisboa e Porto. Em simultâneo, reforçar os ativos em Madrid, onde já responde por uma carteira de 88 residências, avaliadas em 54 milhões de euros. Os critérios para compra dos imóveis baseiam-se em duas premissas: liquidez do ativo e risco reduzido.

A empresa, que está cotada no mercado BME Growth (índice espanhol para PME), tem financiado os seus investimentos em grande parte através de aumentos de capital. Atualmente, conta com mais de 190 acionistas, de que se destacam os fundadores da Goldcar e o grupo Ibervalles.

Mercado a crescer
É indiscutível a relevância do mercado das pessoas seniores e, por isso, várias empresas, nacionais e internacionais, de setores como saúde, bem-estar e imobiliário têm vindo a multiplicar projetos para este segmento. As estatísticas comprovam o acerto da aposta. Mais de um em cada cinco cidadãos da União Europeia tem mais de 65 anos. Em Portugal, contam-se perto de 2,2 milhões de pessoas nesta faixa etária, um número que tem vindo progressivamente a aumentar.

Francisco López lembra que em Espanha há cerca de nove milhões de pessoas com idade superior a 65 anos, sendo que 90% têm casa própria. Para 85% destes espanhóis, o apartamento representa 85% dos seus ativos. E neste cenário, há que pesar que 70% contam apenas com a reforma do Estado e 65% recebem menos de 1300 euros/mês. Por outro lado "estima-se que o mercado-alvo cresça 52% até 2041", diz o gestor.

Com os olhos postos nos indicadores estatísticos e na sua previsível evolução ascendente, foi constituída, em 2017, a Almagro para explorar um negócio que designam de "vivienda inversa" - que, em Portugal, se pode traduzir pela compra e venda de casas a seniores com possibilidade de arrendamento vitalício. Como sublinha Francisco López, após a venda, os inquilinos podem permanecer na casa por tempo indeterminado.

Em linhas gerais, a Almagro Capital adquire o imóvel por um preço acordado entre as partes, calcula a expectativa de vida do proprietário e retém o valor necessário para pagar a renda ao longo desse período. No momento da assinatura, o sénior recebe o preço acordado pelo imóvel deduzido do valor estipulado para as rendas. Para a Almagro, que passa a proprietária da casa, esta solução elimina o risco de incumprimento no pagamento das rendas. Já para o vendedor sénior, este produto é sinónimo de liquidez, ou seja, fica com capital para usufruir como bem lhe aprouver.

Segundo Francisco López, os contratos são "totalmente flexíveis", uma vez que "são negociados com cada proprietário e o vendedor pode sair de casa quando quiser sem incorrer em qualquer tipo de penalidade". "Se o proprietário sair antes do tempo previsto, o valor que estava retido e não foi despendido é devolvido ao locatário ou aos seus herdeiros e, se sobreviver a essa expectativa de vida, é aplicada uma renda super bonificada", explica. Aquando do falecimento do arrendatário, a empresa coloca à venda o imóvel, numa estratégia de rotação de ativos.

Em Espanha, a Almagro é a única entidade a oferecer este produto. Apesar de pouco conhecido na Península Ibérica, este negócio imobiliário é muito comum noutros países europeus, particularmente no Reino Unido.

Riscos e alertas
Para Filipe Duarte, coordenador do escritório do Porto da CRS Advogados, esta pode ser uma solução vantajosa para os reformados. Como refere, "o vendedor sénior, que amiúde se descreve como integrando um grupo social frágil por força de a média das reformas em Portugal ser baixa, pode, desta forma, obter um aumento considerável da sua capacidade financeira, mantendo-se no imóvel em que já habitava e, assim, numa fase já avançada de vida não precisa alterar as rotinas diárias adquiridas". Mas é necessário ter em conta os riscos, que para este advogado estão essencialmente associados à relação de arrendamento que é celebrada entre as partes envolvidas.

Como sublinha, o arrendamento com prazo certo não pode ter uma duração superior a 30 anos, sendo previsivelmente um período temporal superior à esperança média de vida de um arrendatário sénior. No entanto, o contrato de duração indeterminada pode ser denunciado pelo senhorio, entre outras formas, com uma antecedência de cinco anos relativamente à data em que pretende a cessação do contrato.

Na opinião de Filipe Duarte, o idoso "deverá salvaguardar-se relativamente ao valor do negócio de compra e venda, especialmente considerando a celebração de um contrato de arrendamento, e acautelar-se quanto à duração do arrendamento, existência de renovações ou não e em que prazos, visto que o proprietário pode opor-se aos valores das rendas, entre muitas outras circunstâncias específicas de cada negócio".

Em Portugal, lembra Filipe Duarte, "não existe legislação específica ou tipificação deste modelo, visto que reúne ou pode reunir vários negócios e institutos jurídicos, tais como o contrato promessa de compra e venda, o negócio de compra e venda e o contrato de arrendamento". No entanto, desde 2019, o Direito Real de Habitação Duradoura está regulado. Esta solução constitui uma "forte possibilidade para os vendedores seniores neste tipo de negócio, visto que se distingue do arrendamento e oferece mais garantias para o vendedor, pois ao contrário do arrendamento tem como pressuposto um direito permanente e vitalício, contra o pagamento de uma caução inicial estipulada em função do preço do metro quadrado da área do imóvel e da localização, e uma renda acordada entre as partes, sendo a caução progressivamente revertida a favor do proprietário a partir do 11.º ano".

Na sua opinião, a maioria das complicações e riscos que podem surgir são no âmbito da relação de arrendamento, motivo pelo qual aconselha que o vendedor sénior procure sempre um advogado para lhe prestar assessoria jurídica no processo de análise do negócio, negociação e formalização, visto que a operação envolve alguma complexidade e pode oferecer diversos riscos para o vendedor.

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