Novas regras podem abrandar o crédito à habitação

A partir de 1 de abril entra em vigor uma nova recomendação do Banco de Portugal para limitar os prazos nos empréstimos para comprar casa. Especialistas admitem que se vai perder gás, mas defendem que a medida ajuda a prevenir riscos quando se esperam juros mais altos.

Pedir crédito para comprar casa vai ter critérios ainda mais apertados a partir de 1 de abril. O Banco de Portugal colocará em prática uma nova regra face às recomendações que já tinha no terreno. O supervisor liderado por Mário Centeno quer limitar os prazos máximos dos novos contratos dos empréstimos à habitação. O objetivo é que, de forma gradual, se consiga convergir para uma maturidade média de 30 anos nos contratos.

Esta nova medida surge numa fase em que o crédito continua a crescer de forma significativa. Apesar de desde 2018, o regulador ter anunciado algumas restrições - como os limites de 90% no rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, e de 50% no rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido -, os empréstimos têm acelerado. Em 2021, os bancos concederam o valor mais alto em quase 15 anos. Destinaram 15,3 mil milhões de euros para a compra de casa. E, no início deste ano, a tendência acelerou. Só em janeiro foram feitos contratos de crédito no montante de 1,19 mil milhões.

Mas poderá o novo limite aos prazos máximos dos empréstimos tirar alguma força a esse crescimento? Filipe Garcia, economista da IMF, aponta que "face à alternativa de nada ser feito, medidas deste tipo têm como efeito marginal uma diminuição da concessão de crédito". No entanto, acredita que uma futura diminuição estará "porventura relacionada com a subida e expectativa de subida das taxas de juro e inflação, diminuição da confiança dos agentes económicos, desaceleração económica e, depois, arrefecimento do imobiliário. Ou seja, a prazo poderemos ter uma diminuição da concessão de crédito atribuída a estas novas medidas quando, na realidade, terão sido outros fatores a justificá-la".

A medida que entrará agora em vigor prevê um limite de 35 anos nos empréstimos para quem tenha mais de 35 anos. Já os mutuários entre 30 e 35 anos não deverão ter contratos acima de 37 anos. Admite-se contratos a 40 anos apenas para quem tenha menos de 30. Tendo em conta que no terceiro trimestre do ano passado quase metade das operações de crédito à habitação foram feitas com prazos entre os 35 e os 40 anos, Sara Antunes aponta que "é de esperar" que estas novas regras tenham algum impacto. Ainda assim, a diretora de comunicação e conteúdos do Doutor Finanças não antecipa uma diminuição brusca da procura por causa desta medida. "Até porque, muitas pessoas, à partida, nem fazem ideia do impacto nas suas vidas. E analisando o impacto desta medida na carteira das famílias, em algumas situações, não será algo que impeça a contratação de crédito".

Bancos estão a cumprir

Apesar do crescimento no crédito, a Associação Portuguesa de Bancos (APB) realça ao Dinheiro Vivo que o Banco de Portugal tem concluído que as instituições de crédito têm cumprido genericamente as orientações definidas. "O cumprimento destas recomendações do Banco de Portugal, bem como as boas práticas que os bancos já vinham implementando, têm vindo a contribuir para uma melhoria da qualidade do crédito à habitação, para ajudar a preservar a estabilidade financeira e minimizar os riscos para os mutuários relativamente ao impacto de uma possível subida das taxas de juro", refere fonte oficial da entidade liderada por Vítor Bento. Nesse sentido, a APB nota que a avaliação de solvabilidade que fazem dos clientes, já calculam a "capacidade do cliente bancário continuar a cumprir com as obrigações associadas ao contrato de crédito, caso se verifique um agravamento na taxa de juro, que pode ir até os três pontos percentuais".

Sara Antunes realça que a limitação nos prazos pode "ajudar a que as pessoas pensem melhor antes de tomarem decisões". É que maturidades mais curtas podem significar prestações mais altas, o que aumenta a taxa de esforço para se assumir a responsabilidade de se contratar um crédito. Nesse sentido, João Raposo realça que a medida anunciada pelo supervisor visa "salvaguardar o bom cumprimento dos empréstimos por parte das famílias, assim como procura robustecer o setor bancário para não corrermos riscos sistémicos aquando de situações de aumento de incumprimentos". Por estes motivos, o administrador da Reorganiza, consultora especializada nas áreas de crédito e seguros, considera que a limitação nas maturidades "não deve ser entendida como uma dificuldade acrescida". Observa que estas regras têm por objetivo colocar Portugal numa rota de convergência com os restantes países europeus. E exemplifica: "A opção por contratar com taxa variável é uma realidade quase desconhecida para um estrangeiro. Na maior parte dos países, o crédito habitação é contratado com taxa fixa". Refere também que "não é usual encontrar noutros países contratos de crédito à habitação com prazos de 35-40 anos, como acontecia em Portugal".

Questionado sobre se não existe o risco de o crédito à habitação ficar fora do alcance de grande parte das famílias portuguesas, Filipe Garcia considera que essa tendência se deve mais aos preços do imobiliário do que às condições de crédito, até porque as taxas de juro e spreads continuam baixos e "as avaliações também não têm sido um problema muito citado". Além disso, "as medidas, creio, não serão vinculativas e têm o defeito de discriminar negativamente os indivíduos menos jovens, sendo que curiosamente até poderão ser esses os que têm, em média, uma condição financeira mais consolidada. Mas também me parece que se o facto de alguém não conseguir comprar casa num crédito a 35 anos, mas conseguisse com prazo a 40 anos, isso significa que a capacidade de cumprir com as prestações estaria calculada muito "no limite" e, portanto, seria sempre uma decisão muito arriscada avançar para um crédito.

As medidas do Banco de Portugal poderão tornar o crédito à habitação menos acessível. Mas, no outro prato da balança, está a necessidade de se assegurar a estabilidade financeira e impedir um regresso ao passado com uma subida acentuada dos incumprimentos.

Mais Notícias

Outros Conteúdos GMG

Patrocinado

Apoio de