Alojamento local

Eduardo Miranda: “Foram feitas 3500 legalizações entre maio e julho”

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Eduardo Miranda: “Foram feitas 3500 legalizações entre maio e julho”

O Alojamento Local não é a galinha dos ovos de ouro que muitos esperam e também não é o culpado pelos problemas de habitação, diz Eduardo Miranda.

Os partidos têm propostas para mudar o alojamento local. A ALEP receia que a decisão sobre a instalação de um alojamento local passe para os condóminos?
A autorização do condomínio, além de ser controversa, não resolve nenhum problema. Porque cria aleatoriedade, cria-se uma margem de personalização perigosa. O que está em causa são questões pontuais, que estão a ser inflacionadas. São propostas de contexto político, precipitadas, feitas sob pressão, e este é um sector chave da economia, que envolve milhares de empregos e que representa praticamente um terço do alojamento turístico.

O INE divulgou que o peso do Alojamento Local nas dormidas ronda os 12%…
A metodologia usada pelas autoridades estatísticas oficiais europeias faz com que apenas sejam tratados os alojamento com mais de 10 camas e isso significa 10% da oferta do Alojamento Local. É apenas a ponta do iceberg. As nossas estimativas é que o Alojamento Local representa 40% da oferta turística e 30% das dormidas.

Mas se não há dados oficiais como é que chegam a esses números?
Conseguimos apurar isso em Lisboa através da taxa turística. No ano passado, dos 13,5 milhões de euros de taxa, 4,5 milhões vieram do Alojamento Local. Com um detalhe: o AirBnb só começou a cobrar a taxa em maio.

Esta é uma atividade que gera amores e ódios. Quem está de fora acusa-a de ser responsável pela falta de casas para arrendar, pela subida dos preços …
O debate está muito radicalizado, e isso dificulta que se encare a realidade na perspetiva correta. A discussão foca-se nos centros urbanos, nos bairros históricos, mas 70% da atividade está nas zonas de veraneio.

Mas em Lisboa é visível o peso…
Há alojamento local em 1390 freguesias e todo o debate está circunscrito a 4 ou 5. E as propostas que estão no Parlamento estão a visar apenas estas freguesias, esquecendo todas as outras. Temos transmitido aos partidos que estão a tratar de aspetos distintos: os desequilíbrios que se observem têm de ser tratados com soluções locais e não com receitas nacionais. Se as propostas [dos partidos] forem discutidas sob pressão e num contexto político precipitado, estão a correr o risco de destruir um setor fundamental da economia nacional.

Mas como se resolve localmente? Limitando o número de apartamentos num prédio?
Esse é o processo que é importante. Temos regulamentação e agora vamos encaixar nisso as exceções: situações pontuais locais onde haja algum tipo de desequilíbrio. Todos os meus colegas das associações europeias estão à espera que Portugal dê um passo em frente para verem como é que identificamos as exceções, as freguesias que estão a ter problemas, e que medidas podemos tomar para ajudar a voltar o equilíbrio. É nesse aspeto que estamos a trabalhar com os partidos para encontrar soluções.

Quando espera que essas soluções fiquem prontas?
Não temos pressa. É um trabalho para ser feito até ao final do ano. Estamos numa encruzilhada: se cedermos à precipitação do contexto político podemos destruir um setor novo e não resolver os problemas.

A nova Secretaria de Estado da Habitação será um parceiro relevante nesta discussão?
Sem dúvida. Quando falamos nas exceções, falamos de freguesias nas zonas históricas. Porque é aqui que o Alojamento Local se cruza com o debate da habitação. 84% do Alojamento Local está concentrado em meia dúzia de freguesias de Lisboa e tenta-se encontrar um culpado fácil para o problema da habitação.

Sentem-se o bode expiatório do problema da falta de casas e do aumento dos preços?
Não estamos a vitimizar-nos. Mas em Lisboa, o centro, onde nós estamos, nunca representou o forte da habitação. Representa 20% da habitação da cidade. Nestas freguesias, havia já um histórico problema habitacional, é importante entender isso porque parte da resposta está aqui. Essas freguesias já perdiam população por causa da falta de atratividade, por terem imóveis degradados. Depois o tipo da oferta tem limitações: são alojamentos pequenos, com 30, 40 metros quadrados e é difícil falarmos em famílias para lá viverem. O que tem acontecido no último ano, com as rendas, tem a ver com o facto de que as pessoas estarem a direcionar os imóveis para venda porque têm compradores com capacidade financeira. Neste momento é difícil comprar para arrendar para Alojamento Local e, ou é um projeto muito específico, ou está-se a arriscar a entrar numa atividade que pode dar prejuízo. Mas fazemos parte do processo nessas zonas e somos os primeiros a não querer que haja uma aceleração de uma perda de habitantes. É injusta a expectativa que se cria com esta nova Secretaria. Ninguém vai encontrar uma fórmula milagrosa para um problema que tem décadas.

Diz que esta é uma atividade que pode dar prejuízo. Quem está a entrar deve medir bem os custos?
As expectativas que estão a ser passadas de rentabilidade são completamente falsas, o que é perigoso para o investidor.

Quem passa essas expectativas?
Sabe quem mais atrai pessoas para o Alojamento Local? As pessoas que neste momento são os maiores críticos, porque estão a passar a imagem da galinhas dos ovos de ouro e depois temos de explicar que não é bem assim. Os números que estão a ser passados são os correspondentes ao pico do verão. O que sobra para um investidor que não veja o Alojamento Local como um emprego, e que contrate alguém para as limpezas e toda a gestão, é menos de um terço do valor da receita. Se falar em 1200 euros, ele vai ficar com 400. É possível ainda ter rentabilidade? Sim, mas é preciso ter noção de que é preciso encarar como um emprego.

Arrendar para ou comprar a crédito pode ser um mau negócio?
Tem de se ter muito cuidado. Para comprar tem de ser um achado.

Receia que em 2018 o Alojamento Local seja de novo confrontado com um aumento de impostos?
Espero bem que não. Esse agravamento é ineficaz, provoca descontentamento e revolta e isso dificulta a legalização. Porque ainda há muita gente por legalizar especialmente nas zonas costeiras. Isso significa que ainda há um alargamento da base tributária. Somos os primeiros a pedir que todos estejam legalizados. Mas subindo os impostos, se calhar há quem migre para outras soluções.

Ainda há muitos ilegais? A obrigatoriedade de colocar o registo nos sites de reserva já está a ter resultados?
Fizemos uma análise da evolução dos registos e o seu impacto. Para ter uma ideia, estimamos que foram feitas 3500 legalizações entre o final de maio até ao final de julho. Foi a maior ação de sempre de legalização do Alojamento Local. O ritmo de crescimento [dos registos] nos primeiros 3 ou 4 meses era quase igual ao do ano passado. E de repente, a partir de maio, quando é anunciada esta obrigatoriedade e as plataformas começaram a pedir, os registos passaram de 10% para 77%.
Ainda assim é fácil de verificar que a oferta continua a ser superior ao número de registos
Em Lisboa e Porto temos isso mais ou menos calculado, no Algarve é que é mais difícil. Lisboa e Porto andavam entre os 19% e os 22% antes da legalização. Agora deu um salto grande. Vamos fazer de novo um balanço. Acreditamos que, com estas medidas todas e o trabalho conjunto com a fiscalização, que passa a ser muito facilitada com este registo, é fácil verificar se há duplicações. Fraudes existem em todos os setores.

No NIF é impossível dar um número errado. Porque é que não se cria este tipo de filtros para os registos do Alojamento Local?
Quem ter de fazer isso é a ASAE, mas para já precisam de se preparar e esperar que o processo acabe, porque algumas plataformas não estavam preparadas. Não se muda o sistema informático de um dia para o outro.

Diz que é nas zonas de praia que a percentagem de Alojamento Local não registados é maior?
Em Lisboa e no Porto, não há a menor desculpa para alguém não estar legalizado. Nas praias, o problema é que os operadores que fazem isso durante 3, 4 semanas por ano, estão ali para ganhar 1500 euros por ano. Um dos obstáculos é o excesso de burocracia e de regras e de carga fiscal que é desproporcional para essas pequenas operações. Não estamos a falar de diminuir a carga fiscal, mas de simplificar. Já fizemos essa proposta o ano passado, mas o ambiente não estava para isso.

As fraudes de clientes têm aumentado?
Diria que continua a ser uma coisa pontual que acontece com a mesma quantidade em outros setores, como o comércio online.

Há dados que indicam que os preços do Alojamento Local têm subido, sobretudo em Lisboa. Deve esperar-se que a tendência de subida se mantenha?
Há um pequeno aumento. Uma das críticas era que o Alojamento Local tinha preços baixos, hoje já se começa a aproximar à medida da oferta do que seria quase um [hotel de ] 3 estrelas. Mas as médias valem o que valem. Em Lisboa há muitas categorias, desde a casinha até ao apartamento luxuoso, loft com vista de rio. Temos soluções de 40 euros e também de 150 euros. Quem tem bom produto, boa qualidade, um produto único, diferenciado, tem potencial para crescer. Agora o que entrou apenas porque achou que ia ser bom, esse vai ter de sair do mercado.

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