Francisco Horta e Costa: "Existe muito interesse em comprar habitação para arrendar"

O diretor-geral da CBRE aponta hotelaria e retalho como produtos mais atingidos pela crise. E diz que há apetite dos investidores por ativos turísticos. Preços não caem, mas devem corrigir até 10%.

Francisco Horta e Costa, que lidera uma das principais consultoras imobiliárias a operar em Portugal, admite que o investimento imobiliário de rendimento pode chegar neste ano aos 3 mil milhões de euros. Mas, para isso, será necessário fechar a venda dos fundos da ECS, operação que deverá valer quase mil milhões. Os investidores estrangeiros continuam atentos ao mercado português e, contra as previsões, interessados em escritórios.

O investimento imobiliário comercial ficou nos 530 milhões no primeiro semestre do ano. Foi uma quebra substancial. Os investidores perderam o interesse por Portugal?
Foi uma quebra forte, da ordem dos 70%, comparando com o primeiro semestre de 2020. Face a 2019 foi de 55%. Não considero essa quebra preocupante. Não sentimos grandes alterações nas intenções dos investidores em investir em imobiliário em Portugal. Temos por exemplo duas transações que aconteceram no primeiro semestre deste ano, uma delas talvez já em julho - a Tishman Speyer comprou a sede da WPP e a Jamestown comprou o edifício do Entreposto, ambos em Lisboa -, protagonizadas por dois grandes investidores americanos, que fizeram as suas primeiras aquisições em Portugal e em escritórios. Isso demonstra bem que não há falta de apetite por investir em Portugal, assim houvesse mais oportunidades. Quando olhamos para julho vemos que só nesse mês investiu-se mais que nos primeiros seis meses do ano. Se olharmos para os sete meses ao invés dos seis meses verificamos que esse valor já é superior a mil milhões de euros. Cerca de 90% do investimento é estrangeiro.

Prevê uma recuperação até ao final do ano?
Prevemos para este ano que o volume de investimento termine entre os dois e os três mil milhões de euros. O que pode fazer a diferença é se algumas das transações muito grandes que estão neste momento a decorrer se vão concretizar até ao final do ano ou não. Há uma transação conhecida do mercado, que são os fundos da ECS, só essa transação é da ordem dos mil milhões de euros. Se acontecer os números vão ficar mais próximos dos três mil milhões, se não acontecer vão ficar mais nos dois mil milhões. Quando comparamos com anos anteriores, em 2019, o investimento foi de 3,7 mil milhões, mas foi um ano de facto muito bom. 2018 foi 3,4 mil milhões, que foi quando demos o grande pulo. 2017 tinha sido 2,3. Vamos ficar com um número mais próximo de 2017 ou mais próximo de 2018, dependendo dessa transação.

Em 2020, o investimento ficou nos 2,9 mil milhões. Mesmo no primeiro ano de pandemia o resultado foi melhor do que é expectável para este...
2020 teve duas grandes transações antes do início da pandemia: os shoppings da Sonae e os hotéis Real. As duas no conjunto foram de cerca de 1,1 mil milhões de euros e tiveram um grande impacto no volume de investimento do ano passado. Olhando para este ano e mesmo ao nível dos mercados internacionais há uma retoma muito grande nos volumes de investimento e Portugal está a seguir essa trajetória.

No início deste ano havia a expectativa de que este fosse um bom ano e inclusive que se pudesse alcançar recordes. Isso já não vai acontecer?
Provavelmente não vamos estar acima dos anos de 2018 e 2019, mas mesmo assim vamos ter um ano muito bom. Se pensarmos nos números prévios à crise financeira, o melhor ano em Portugal foi 2007, com 1,4 mil milhões. Estarmos num patamar que anda em média nos três mil milhões é um número bastante razoável para o mercado português.

O segmento hoteleiro foi muito afetado pela crise sanitária. Os investidores andam atentos a este produto?
Os hotéis são claramente uma classe de ativos que está na preferência dos investidores. Acreditam que o mercado turístico vai regressar em força. E até na hierarquia das suas preferências dão primazia a hotéis em zonas turísticas, como o Algarve, do que hotéis de cidade, até porque se crê que o segmento business vai regressar mais tarde. Este ano, concretizámos a venda de três hotéis e estamos a trabalhar noutras operações de alguma dimensão. Penso que até ao fim do ano ainda se vão concretizar.
O interesse dos investidores não arrefeceu e isso ficou muito claro até à data, nomeadamente com o processo da ECS, que registou 12 propostas. Isso diz tudo sobre a intenção dos investidores de investir em hotéis em Portugal, apesar da pandemia e do que se possa pensar da recuperação do mercado turístico. Evidentemente que os investidores acham que comprar hotéis neste momento supõe comprar melhor.

Há uma pressão de baixa de preços?
Há inevitavelmente uma pressão dos investidores numa altura como esta, que têm capacidade para comprar e esperar que o mercado recupere. Não há uma quebra de preços, há uma correção, mas não é exagerada. Diria que talvez da ordem dos 5 a 10%, não é muito mais que isso.

Essa correção estende-se a todos os segmentos do imobiliário de rendimento?
Nos escritórios estamos com uma 'yield prime' [taxa de rentabilidade] da ordem dos 4%, não vejo nenhuma correção. Na logística há uma apreciação do valor. No comércio praticamente não há transações de centros comerciais. Não estão a ser postos no mercado, até por tudo o que estão a passar. Há muitos investidores para quem o retalho é uma 'no go area', até que se comece a definir melhor o que vai acontecer. Antes da covid já pairavam algumas questões, embora estejamos convictos que o produto centro comercial manter-se-á bastante válido no futuro, apesar do crescimento do comércio online. Neste momento, não se consegue dizer que correção é que teria um centro comercial se viesse para o mercado porque não está a acontecer nada neste segmento.

Estão a segurar os ativos?
Exatamente. Estou convencido que os centros comerciais prime em termos de 'yields' teriam uma correção mínima, porque são ativos que são e serão sempre muito procurados. Agora, os centros comerciais, nos últimos 18 meses, têm sido altamente afetados nos seus rendimentos. Os investidores, a fazerem algumas aquisições, esperam alguma correção.

Quais são os segmentos que mais têm atraído a atenção dos investidores?
Escritórios, hotéis, logística. São o top três. Tivemos muitas transações de escritórios, à parte dos hotéis que já mencionei. Há muita apetência por logística, que teve um incremento muito grande com tudo o que é comércio online. Há outros segmentos em que os investidores têm estado muito ativos na procura, como é exemplo o 'built to rent'. Existe muito interesse em adquirir habitação para arrendamento. Quando falamos nestes investimentos, estamos a falar de blocos de apartamentos, mas o ciclo imobiliário obriga a que os promotores construam esses edifícios, que os ponham no mercado de arrendamento e, depois, arrendados, os investidores do produto final vão lá estar seguramente para comprar. Há investidores que já se estão a posicionar para comprar o que venha a ser construído.
Também é muito interessante a tendência que se regista nos escritórios. Podia-se pensar que os investidores se sentiriam mais retraídos em investir face às potenciais incertezas que ainda pairam nos escritórios, mas estamos a ver que não é assim e que os investidores ainda acham que os escritórios vão continuar e que vão continuar a ter inquilinos. Continua a ser um produto muito procurado.

Tem havido procura por terrenos para projetos 'built to rent'?
Sim, sem dúvida. Em Portugal, os principais problemas com que os investidores que têm de construir este tipo de produto se debatem são a equação entre os preços dos terrenos, o preço da construção e as rendas que vão conseguir cobrar. O tema é muito acerca da acessibilidade e do poder de compra dos portugueses. Não havendo em termos culturais um favorecimento do arrendamento em detrimento da compra, de facto estas rendas têm de ser comportáveis e atrativas para que se possa achar que vai haver inquilinos. O 'built to rent' é um mercado ainda não testado. As rentabilidades são baixas, porque é um produto também de baixo risco. O problema é a sustentabilidade dessa rentabilidade no futuro, tendo em conta o que os portugueses podem pagar, a sua taxa de esforço face aos rendimentos que têm e depois outras variáveis de análise como o crescimento económico em Portugal, taxas de desemprego, etc.

O setor da saúde tem chamado a atenção dos investidores?
Há muita procura para tudo o que chamamos setor alternativo. Os investidores têm procurado diversificar as suas carteiras e olham cada vez mais para o setor da saúde - hospitais, clínicas, residências sénior -, assim como para 'co-livings'. A par dos hotéis, tudo o que tenha camas é atrativo para os investidores. A saúde crê-se bastante resiliente e em Portugal até temos um parque de imóveis bastante moderno e atual, mas não é um produto que venha facilmente para o mercado em quantidade. Tem havido algumas transações, seria desejável que houvesse mais produto, que procura não falta.

Disse que os escritórios continuam a ter muita procura. As previstas alterações nos modelos de trabalho, com o teletrabalho e o sistema híbrido a ganhar força, não podem pôr em risco a sua colocação?
A absorção de escritórios no primeiro semestre foi de 55 mil metros quadrados, o que representa uma queda de 34% face a 2020 e de 50% face a 2019. A nossa previsão para este ano é que o 'take up' se situe entre 120 a 140 mil metros quadrados de escritórios, que compara com 138 em 2020. Em 2019, foram 194. Há uma quebra que se nota inevitavelmente. As empresas neste período de pandemia têm posto as suas decisões em 'stand by'. Estão ainda a definir e a pensar os planos de expansão ou de ocupação de novos escritórios tendo em conta todas estas implicações do mundo em que vivemos atualmente, nomeadamente do teletrabalho.
Há alguns projetos de escritórios, nomeadamente em Lisboa, que estão em construção, que já têm níveis de pré arrendamento bastante interessantes. É um sinal positivo das empresas, nomeadamente de algumas empresas internacionais, que continuam a ocupar escritórios e a expandir. Também não houve nenhuma correção das rendas, o que também é um fenómeno que não deixa de ser interessante.
Tem havido muito ruído em relação ao teletrabalho. Parece haver alguma concordância de que as empresas vão deixar as pessoas trabalhar um ou dois dias em casa, se calhar dependendo das funções até pode ser mais, mas noutros casos tem que ser menos. Mas começa-se a ver que para as empresas o fator presencial é absolutamente crítico para a produtividade e crescimento dos negócios. Tivemos aqui um período, que se calhar ainda se vai prolongar por alguns meses, em que as empresas puseram um travão ao arrendamento de escritórios, mas estamos paulatinamente a ver as empresas a regressarem a essa tomada de decisões. O teletrabalho sim veio para ficar, mas as empresas vão continuar a precisar de escritórios.

Sente isso ao nível de novos projetos?
Há promotores que continuam a apostar em escritórios e a desenvolver mais edifícios. Temos uma situação em concreto para a promoção de um edifício de cerca de 35 mil metros quadrados que é uma transação que se vai concretizar provavelmente em setembro, que começou antes da covid, tem demorado, mas que o investidor não arredou pé por tudo o que aconteceu no último ano e meio.

Os centros comerciais também foram muito afetados pela crise sanitária. O que se perspetiva para este produto no pós pandemia?
Os centros comerciais têm que evoluir no sentido de diversificar a sua oferta e valências para atrair o maior número de pessoas e isso implica apostas provavelmente ao nível do lazer, para que as pessoas possam ir aos centros não só para fazer compras. Fala-se em alguns casos do conceito do shopping resort, embora para isso o centro comercial precisa de ter dimensão. No seu conjunto, vão ter que oferecer algo mais do que aquilo que ofereciam. A experiência tem que ser forçosamente diferente da que tínhamos na pré pandemia. Todos nos habituamos a comprar mais online. As novas gerações, entre os 15 e os 30 anos, estão apostadas em comprar online, para essas gerações os centros vão ter que oferecer uma experiência diferente. A fusão entre o digital e o físico tem que estar muito patente nas lojas. Se nos mantivermos no formato anterior provavelmente a tendência é de um decréscimo de consumidores nos centros.

A CBRE é gestora de um parque de centros comerciais. Neste período, entraram novos serviços, conceitos de retalho?
Ainda não. Os proprietários destes centros tiveram nestes 18 meses a gerir alterações legislativas constantes que lhes trocaram bastante as voltas. Pensaram em tudo menos disso. Agora começamos a ter algum ar para respirar, para começar a pensar nessas valências. No Ubbo, que a CBRE gere, a intenção é instalar esse conceito de shopping resort.
No portfólio que gerimos tivemos no acumulado de janeiro a junho um decréscimo de 12% nos visitantes face ao mesmo período do ano anterior, em que os centros tiveram fechados durante bastante tempo, e uma quebra de 5% no volume de vendas. Em ambos os indicadores estamos com quebras de 38% face a 2019, ainda temos muito caminho para recuperar. No final de junho, 92% das lojas estavam ocupadas, o que é um bom indicador. Tudo muito seguro por pinças, mas é bom sinal.

O fim das moratórias terá impacto no setor?
Não tenho conhecimento concreto e alargado no que diz respeito aos nossos clientes de quem possa ter recorrido a moratórias. Provavelmente mais no setor hoteleiro do que noutros setores. O fim das moratórias pode levar a que algumas empresas e negócios tenham maior dificuldade em sobreviver. Pode influenciar os preços e levar a que alguns ativos tenham de ser vendidos para as empresas enfrentarem o fim dessas moratórias.

Como perspetiva 2022?
Há um caminho de retoma das economias mundiais e de crescimentos acima do que eram as expectativas do início do ano. Portugal vai seguir esse caminho. Acho que estamos bem no que diz respeito à forma como os investidores olham para a economia portuguesa. Liquidez para investir não vai faltar, vamos continuar num cenário de taxas de juro baixas. O investimento imobiliário vai continuar atrativo face a outras classes de ativos, assim haja produto. Para termos operações e transações temos que ter edifícios, inquilinos e capital. Se estas três coisas estiverem presentes, 2022 tem todas as condições para ser um ano muito bom no investimento imobiliário. Não vejo razão nenhuma para não continuarmos na fasquia dos três mil milhões.

Aponta-se que a retoma do turismo só chegará em 2023/24. O setor vai continuar a sofrer fortes pressões...
O que pode acontecer nalguns ativos turísticos são as operações de 'sales e leaseback'. Temos várias cadeias em Portugal que são proprietárias dos seus ativos e ainda têm essa ferramenta à sua disposição, que é vender o imóvel a um investidor e ficar a pagar uma renda. Muitas vezes é assim que se consegue debelar algumas situações de maior pressão de curto prazo e há investidores que estão muito dispostos a ter exposição a esses operadores portugueses, que vieram de anos muito bons de turismo, que estavam razoavelmente capitalizados e bem de saúde financeira e que têm capacidade, se quiserem, de dispor de alguns ativos para vender e ficarem como arrendatários. Temos em carteira algumas operações dessas, ajudam a fazer a reestruturação financeira.

Os custos de construção e da mão-de-obra estão a subir. É uma ameaça ao investimento imobiliário?
É. Os custos de construção e a falta de mão-de-obra são um problema. A mão-de-obra encarece porque há pouca. Os materiais de construção têm vindo a subir de preço em virtude da pandemia e tudo isso dificulta. Há clientes que achavam que os custos de construção seriam x, e são x e mais 20%. E por vezes isso roça a inviabilidade do projeto, porque obrigaria a vender a preços que já seriam muito arriscados. Isso representa uma ameaça para o setor e para o desenvolvimento de novos projetos.

O novo regime dos vistos gold, que entra em vigor em janeiro, traz oportunidades ao imobiliário comercial?
Onde os 'golden visas' têm mais impacto é na habitação. Mas quando se compara o número de casas vendidas em Portugal e as que são vendidas dentro deste regime, esse número é bastante residual. O impacto não vai ser grande. Vai continuar a ser possível obter o visto através de imóveis turísticos, segundas residências e imóveis comerciais. Penso que poderá haver alguma transferência desses compradores para outros tipos de ativos, provavelmente beneficiando outras zonas e outro tipo de produtos. Esses investidores o que querem é obter o 'golden visa' e ter alguma rentabilidade do imóvel.

A CBRE não opera diretamente na área residencial, mas como analisa a resiliência deste segmento?
Nós não operamos no mercado para o consumidor final de habitação, mas acompanhamos muito de perto. Temos uma parceria estratégica com a Castelhana já há três anos e meio. Parece que há muitos projetos residenciais, mas não. Não há tanta oferta assim, nomeadamente de construção nova, que esteve parada durante muito tempo na crise anterior. A construção nova demora muito tempo a sair do papel e, quando sai - na sua maioria tem qualidade e é bem localizada -, é logo vendida. Não se vê os preços a descerem, mas os projetos têm sido adaptados na dimensão e na tipologia, mais adequados às famílias. Os projetos premium também têm sido vendidos muito rapidamente em planta.
Há uma preferência muito clara por habitação nova face ao produto em segunda mão, que é onde acho que os preços vão ter de corrigir. Em virtude da pandemia e não só, as pessoas querem ter alguma zona exterior - durante muitos anos construiu-se sem varandas, sem terraços. Há muito produto em segunda mão, com boas áreas e localizações, mas que têm uma procura menor. Há um mercado a duas velocidades.

Portugal corre o risco de bolha imobiliária?
Não. Toda a gente achava que os preços vinham por aí abaixo com a pandemia e não vieram. Acho que se estabeleceu um benchmark novo, não só para Lisboa e Porto, mas também para as zonas limítrofes destas duas cidades, e a procura existe. São compras que não são necessariamente muito alavancadas, os bancos têm muito mais restrições em conceder crédito e não emprestam a totalidade do valor das casas, e só a quem tem comprovadamente capacidade para pagar. Não vejo nenhum risco de bolha imobiliária.

Os promotores continuam interessados em investir em habitação?
Sim. Todas as variáveis do mercado ajudam a que um promotor ache que faz sentido continuar a investir. Enquanto tivermos projetos a ser vendidos muito rapidamente em planta, e temos projetos que são vendidos a 70 e 80% três quatro meses depois de terem sido lançados, tendo em conta que demoram cerca de dois anos a ser construídos, os promotores vão achar que o mercado ainda tem muito para dar e que faz sentido continuar a promover projetos.

Mais Notícias

Outros Conteúdos GMG

Patrocinado

Apoio de