Imobiliário premium vai sair mais forte da pandemia

Apesar da pandemia e da desaceleração do mercado, a retoma no imobiliário premium está a sentir-se e as perspetivas de recuperação são muito positivas. Pressão do IMT e incerteza nos regimes de vistos gold e residentes não habituais são ameaças ao maior desenvolvimento do setor nos segmentos mais altos.

O mercado imobiliário premium nacional, apesar da crise pandémica que afetou o mundo inteiro, está a atravessar um bom momento e o futuro enceta boas perspetivas. "Ao longo dos últimos anos conseguimos construir um mercado sólido, muito menos assente em crédito, muito menos volátil, e isso foi posto à prova durante este período de pandemia e, apesar de haver uma grande redução do número de negócios, estes foram recuperando paulatinamente. Acho que estamos num bom momento, que não será, claro, igual em todos os segmentos, mas no premium atravessamos uma fase otimista", avança Rafael Ascenso, fundador e diretor-geral da Porta da Frente, nas DV Talks, programa emitido esta semana no site do Dinheiro Vivo.

Conduzido por Joana Petiz, diretora desta publicação, o evento online foi subordinado ao tema "As perspetivas e tendências do mercado imobiliário premium em Portugal" e contou ainda com a presença de Ricardo Alves da Costa, fundador e CEO da LUXIMOS. Ambas as empresas, que atuam no mercado imobiliário nacional de gama alta, fazem parte da rede Christie"s International Real Estate, que nasceu em 1995, a partir da compra de uma cadeia de mobiliárias de luxo, a Great Estates, por parte da prestigiada marca de leiloeiras de arte que tem 250 anos de história. A área de imobiliário desta insígnia tem hoje presença em cerca de 47 países, com operações significativas no mercado premium em cidades como Londres, Nova Iorque, Paris, Amesterdão, Milão, Dubai, entre outras.

Rafael Ascenso, cuja área de atuação se situa sobretudo na região de Lisboa e Alentejo, afirma que acredita que, passando esta fase mais conturbada, o mercado imobiliário venha a sair mais fortalecido da pandemia, e que seja cada vez mais um investimento seguro. Para estes dois responsáveis, os fundamentos que atraíram portugueses e estrangeiros para o investimento no imobiliário nacional não foram abalados neste ciclo negativo e, até pelo contrário, alguns deles saíram reforçados.

"Muitos dos nossos investidores são também residentes nas suas próprias casas e, portanto, assistimos a uma valorização do espaço pessoal, da família, e acredito que o mercado vai sair valorizado em todas as linhas", afirma Rafael Ascenso. Este especialista defende que o mercado imobiliário premium não perdeu a vertente de investimento seguro, enquanto outros mercados alternativos a perderam. "Verificamos até que muitos portugueses estão a retirar as suas aplicações financeiras e a colocá-las no mercado imobiliário. Muitos estrangeiros também olharam para Portugal como uma boa alternativa de investimento, como um porto seguro, e penso que essa tendência é para manter. Se pensarmos bem, chegamos à conclusão que temos tudo para que os compradores que possam optar por viver em qualquer parte do mundo, vejam Portugal como um dos primeiros destinos de eleição".

Já Ricardo Alves da Costa, cuja área de atividade se situa ao nível do Algarve e do norte de Portugal, entende que esta situação pandémica não foi propriamente uma crise com os contornos habituais e que trouxe algumas aprendizagens ao mercado, já que o negócio abrandou, nomeadamente na área das ferramentas digitais. "Não somos uma área de atividade que acredite que é possível fazer os negócios de forma totalmente virtual, mas progressivamente fomo-nos adaptando, e o impulso digital foi decisivo para colmatar algumas ineficiências que a pandemia trouxe", referiu, acrescentando que, apesar de tudo houve alguns clientes que fecharam as compras sem visita presencial aos imóveis. "A marca Christie"s, que representamos, deu confiança aos investidores.

Houve clientes que deram esse passo porque se sentiam protegidos, porque sabiam que não estávamos a adulterar o que estávamos a publicitar. Esta marca concedeu-nos uma valorização importante e, em termos de quota de mercado, as nossas empresas foram favorecidas", explica. O fundador da LUXIMOS refere que, quando a pandemia se instalou, a empresa sentiu receio em relação ao futuro do negócio no mercado algarvio, no qual a esmagadora maioria dos clientes são estrangeiros. Porém, "o Algarve já tem massa crítica de estrangeiros a viver na região e por isso o processo de compra continuou ativo", explica.

Rafael Ascenso, por seu lado, referiu que, durante esta fase, o mercado assistiu a dois fenómenos: por um lado, uma aceleração na estabilidade do patamar de preços nos imóveis de cidade, condomínios e apartamentos usados, por outro lado, o fenómeno da procura por propriedades fora da cidade, com mais espaço. A estabilização de preços dos imóveis de gama alta estava a sentir-se desde 2019 - depois de cinco ou seis anos de subida -, uma demonstração de que o mercado está maduro e sólido, e a pandemia veio acelerar essa estabilização. "Tudo aquilo que estava fora de preço de mercado, ou veio para o preço ou não se vendia. Há exceções, como imóveis em localizações mais prime, imóveis mais emblemáticos, e estes continuaram o fenómeno de subida de preços", explica. Um segundo fenómeno identificado por estes especialistas foi a procura por imóveis menos evidentes. "Na zona de Cascais temos alguns territórios mais afastados, como a Malveira da Serra, ou a Praia das Maçãs e, de repente, surgiu procura nessas zonas. Tínhamos imóveis há dois anos para venda e que foram praticamente todos vendidos e até sem desconto no preço", explica Rafael Ascenso.

Vistos gold só para o interior é "surreal"

O desenvolvimento futuro deste mercado está muito dependente da forma como as ideologias políticas atuam e influenciam o investimento privado. "Para nós o ideal seria que o Estado não tomasse atitude alguma, porque cada vez que toma alguma normalmente não é boa para o mercado. Estas sistemáticas alterações do valor do IMT, estas ameaças de acabar com o Golden Visa e com o Residentes Não Habituais, fomentam a incerteza, e o pior que há para a economia é a incerteza", explica Rafael Ascenso. Este responsável refere que o programa Golden Visa representa menos de 10% das suas vendas, mas o facto de existir torna-se atrativo. "O Golden Visa faz com que os estrangeiros olhem para nós e mesmo que não utilizem esta é sempre uma possibilidade e um incentivo à compra. A ideia de o governo retirar o investimento das grandes cidades e levar o Golden Visa só para as periferias e para o interior é surreal. O que vai acontecer é que os compradores de casas em Lisboa, Porto, Algarve, vão virar-se para Barcelona, para Madrid, para o Chipre, para as grandes capitais", alerta este responsável. Salienta ainda que não nos podemos esquecer que os compradores são sempre investidores e quando compram um imóvel pensam num local onde, caso tenham de o vender, o consigam fazer rapidamente. "Instalando-se no interior, vão vender a quem?", deixa a questão no ar.

Instrumentos como o programa Golden Visa e o regime Residentes Não Habituais, foram fundamentais para catapultar o mercado imobiliário e sair da última crise, e contribuiu muito para o Estado arrecadar receitas, trazendo para Portugal pessoas com valor e capacidade de intervir na economia. "Vi uma estatística que dizia que cada euro de aquisição em imobiliário se refletia em quatro ou cinco euros na economia e, por isso, temos de olhar para isto com atenção. Estes programas destinam-se a atrair pessoas com recursos, com um bom nível de vida, geram emprego e consumo e terminar com estes programas é um tiro no pé", defende Rafael Ascenso. Remata dizendo que estas decisões não servem os interesses do país e que gostaria que não houvesse intervenção do Estado nessas matérias. "O pior que há para um investidor é a incerteza. Se olharmos para o histórico dos últimos anos houve várias medidas, nomeadamente a pressão do IMT, que não foram boas para o mercado. Apesar de não terem tido um efeito decisivo, sem elas poderia ter havido um maior crescimento", explica.

Sobre esta questão, Ricardo Alves da Costa afirma que "é frustrante que a ideologia se intrometa de uma forma vil na atividade económica", e nesse sentido o país tem perdido competitividade. "Madrid, por exemplo, vai beneficiar destas incertezas. Conheço alguns países e Portugal tem características únicas como a paisagem, o povo, a segurança, que nos posicionam naturalmente acima da maior parte dos países", afirma. "Os americanos que agora estão a vir para Portugal até podem comprar um imóvel e não ser necessariamente ao abrigo do Golden Visa, mas todos eles falam dele. Não percebo como podemos estar a rejeitar pessoas que trazem dinheiro para o país.

Quando uma pessoa compra um imóvel provavelmente vai comprar um carro, vai a restaurantes, vai trazer os amigos, vai comprar roupa, e isto é do mais elementar de compreender", remata.

As próximas apostas da rede Christie"s

Os dois responsáveis da rede imobiliária de luxo afirmam que a próxima aposta é manter a rota de captação de novos mercados. "Temos feito um grande investimento para promover o nosso país lá fora e, em 2019, vendemos a 36 nacionalidades diferentes. O nosso objetivo é continuar esse trabalho, continuar a promover o imobiliário de segmento médio alto e alto. Fizemos vendas extraordinárias ao nível do preço e acredito que cada vez mais podemos ser um destino para este tipo de clientes premium", diz Ricardo Ascenso. Ricardo Alves da Costa adianta que a LUXIMOS pretende chegar ainda a mais clientes, apostando sobretudo em duas nacionalidades: inglesa e norte-americana. "Os Estados Unidos são um mercado fantástico, que valorizam a segurança e somos a sua porta de entrada na Europa. É muito importante estrategicamente reforçar a captação desses clientes", remata.

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