Afinal, os preços das casas subiram ou desceram com a Covid-19? (um olhar objetivo sobre os números oficiais)

José Cabral
Tabela 1 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa © Instituto Nacional de Estatística

Todos queremos entender, depois de tanta (e legítima) especulação, o real impacto da maior pandemia dos últimos 100 anos, sobre os preços da habitação.

A publicação da Estatística de Preços da Habitação ao Nível Local referente ao 4º trimestre de 2021 permite traçar - ao longo de 2 anos - a evolução dos preços da habitação durante a pandemia covid-19 em Portugal.

O ponto de partida de todos os dados é o 4T 2019, o último trimestre em Portugal em que o mercado residencial, a economia, ou a mais mundana nas nossas rotinas diárias, decorriam ainda sem qualquer constrangimento de natureza ou origem pandémica.

<strong>Concelhos na Área Metropolitana de Lisboa</strong>
Tabela 1 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana de Lisboa © Instituto Nacional de Estatística

A Tabela 1 demonstra que o valor das habitações na Área Metropolitana de Lisboa (AML) subiu de forma consistente. Ao ponto de podermos verificar que em todos os 18 municípios da AML se terem registado máximos históricos no último trimestre disponível.

À primeira vista Lisboa e Alcochete podem parecer ter sido os municípios mais afetados pela pandemia. Uma vez que foram, durante o período em estudo, os únicos municípios a registar descidas em dois trimestres.

Mas se atentar à última coluna da tabela - que nos dá a variação total entre 4T 2019 e 4T 2021 - podemos verificar que Alcochete foi até o município onde a mediana dos preços/m2 mais subiu. Ou porque não dizer... disparou? As casas em Alcochete valorizaram 45% em apenas 2 anos.

Por outro lado, foi em Lisboa que a valorização aconteceu a um ritmo mais baixo. Os preços/m2 na capital subiram "apenas" 8,75% entre os últimos trimestres de 2019 e de 2021.

Importa lembrar que, sendo Lisboa o município mais pressionado pela procura estrangeira, era plausível e expectável que em períodos nos quais a circulação de pessoas entre países esteve tão drasticamente limitada, a demanda por habitação na capital fosse mais afetada pela pandemia que nos demais concelhos.

<strong>Freguesias da cidade de Lisboa</strong>
Tabela 2 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da cidade de Lisboa © INE

Comecemos pelo mais óbvio: os preços nas freguesias da Misericórdia e Santa Maria Maior desceram. A explicação parece-me relativamente clara. Estas duas freguesias foram das mais impactadas pelas limitações ao Alojamento Local (AL). Que tiveram início em Novembro de 2018 com a introdução das designadas "zonas de contenção", com a impossibilidade de emissão de novas licenças nos bairros de Bairro Alto/Madragoa (que apanham boa parte da Misericórdia) e Castelo/Alfama/Mouraria (que abarcam parte significativa da área abrangida por Santa Maria Maior), e foram ampliadas um ano depois para outras zonas, das quais destaco toda a baixa pombalina (também compreendida por Santa Maria Maior).

Vamos recordar: um dos motivos para a valorização de apartamentos em zonas históricas e centrais de Lisboa reportava-se à alta rentabilidade gerada pela exploração de unidades de AL. Sendo que a introdução das zonas de contenção teve duas consequências práticas:

1) impossibilidade de emissão de novas licenças naquelas áreas;

2) caducidade das licenças ativas (afeta ao titular da licença e não ao imóvel) após venda do apartamento em causa.

E a isto acresceu-se os efeitos da pandemia sobre o turismo. Ou seja, os proprietários dos apartamentos afetos ao AL, depois de se verem impossibilitados de valorizar uma potencial venda dos seus apartamentos por via da atratividade do rendimento que eles geravam (uma vez que ao proprietário seguinte já não seria permitido dar continuidade a esse negócio), viram-se também, por via do impacto brutal que a pandemia teve sobre o turismo, impedidos de continuar a replicar os rendimentos elevados dos anos anteriores. É por isso coerente, que os valores de mercado tenham abrandado, ou até diminuído naquelas duas freguesias.

Por outro lado, tenho que chamar à atenção para o facto de, no 4T 2020, os valores medianos de venda em Santa Maria Maior terem subido 10% face ao trimestre anterior, e terem ultrapassado (com larga vantagem), os valores de transação em Santo António. É difícil de perceber o que terá justificado uma especulação tão elevada sobre o preço/m2 naquela freguesia em plena pandemia. Será que houve investidores estrangeiros "a quem não foi explicado" que não poderiam ser emitidas novas licenças de AL?

Importa relembrar que a Baixa era - até há certa de 10 anos - uma zona decadente e com uma população envelhecida, pela qual os demais lisboetas não pareciam demonstrar grande interesse. Algo que, em boa verdade, não mudou de forma significativa. A procura na baixa lisboeta (e o renascimento do seu edificado), deve-se essencialmente ao interesse de estrangeiros. E ao interesse de investidores, com o intuito de monetizar o interesse... de estrangeiros.

E foi precisamente aos investidores estrangeiros que comecei a desaconselhar o investimento na Baixa. Com o argumento de que, sem recurso ao AL, a rentabilidade dos apartamentos daquela zona, deveria cair significativamente. Até porque ali a pressão da procura nacional é praticamente marginal.

Afinal de contas, quantos lisboetas conhece que sonhem em viver Rua Augusta? E sejamos francos, dos poucos nomes que lhe poderão ter ocorrido (porque o acesso à habitação é complicado em toda a Grande Lisboa, e os tempos não são para demasiadas exigências), algum deles consegue acompanhar os preços que se praticam no centro da cidade?

Na mesma tabela, mas mais abaixo, Carnide e Lumiar são as freguesias onde, em apenas dois anos, as habitações valorizaram mais de 20%. Sendo que Marvila atingiu os 19% (mas Marvila é toda uma outra história, que tratarei de tentar explicar no próximo texto), e Olivais e Beato ultrapassaram a fasquia dos 15% de valorização em dois anos.

<strong>Concelhos da Área Metropolitana do Porto</strong>
Tabela 3 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho da Área Metropolitana do Porto © INE

Quando olhamos para a Tabela 3 percebemos que, com exceção do município de São João da Madeira, os valores de transação das casas na Área Metropolitana do Porto (AMP) ilustram a mesma realidade que é possível verificar na AML. A pressão da procura, alimentada pela liquidez e pelas baixas taxas de juro foi notória nestes últimos dois anos.

Não deixa ser impressionante que, ao mesmo tempo que concediam moratórias (em 2020 Portugal era de longe, segundo a DBRS, o país com o maior rácio de créditos em moratória), os bancos nacionais tenham continuado disponíveis para financiar a economia e, em particular, a aquisição de casa.

A valorização do preço das casas nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto (que, segundo os censos de 2021, representam mais de 4,5 milhões pessoas), é o grande responsável pelo destaque que tem sido dado a este tema no espaço público nacional.

<strong>Freguesias da cidade do Porto</strong>
Tabela 4 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por freguesia da Cidade do Porto © INE

Na cidade do Porto e segundo a Tabela 4 , há que destacar a freguesia da Campanhã que, no espaço de 2 anos, valorizou 70%.

Mesmo assumindo (num contexto de reabilitação urbana), que a compra de um prédio devoluto num momento X, originará previsivelmente vendas de apartamentos novos a um valor/m2 muito superior num momento Y (por via da incorporação de valor do desenvolvimento do projeto e da respetiva obra), não deixa de ser uma valorização surpreendente.

Aquela freguesia tem testemunhado o mesmo efeito cascata que já se fez sentir primeiro Lisboa, e depois em zonas (ainda) mais centrais da cidade do Porto. Onde bairros considerados até há pouco tempo decadentes, são agora percecionados como "lugares cool " ou os chamados "places to be". O efeito da reabilitação urbana é impressionante.

<strong>Concelhos das capitais de distrito e das sedes dos governos regionais dos Açores e da Madeira</strong>
Tabela 5 - Evolução da mediana dos preços/m2 das habitações transacionadas por concelho das capitais de distrito e sedes dos governos regionais dos Açores e da Madeira © INE

É curioso que esta tabela, sendo uma tentativa (ainda que tímida) de estender a análise do mercado residencial para além das áreas limítrofes de Lisboa e Porto, nos diga que é em Setúbal e Braga que os preços mais evoluíram durante a pandemia.

É que estas duas cidades são ambas, ainda que capitais de distrito, dois centros urbanos parcialmente satélites de Lisboa e Porto.

Pessoalmente tenho curiosidade em perceber se o fim da elegibilidade da aquisição de imóveis residenciais para golden visa em grande parte do país (AML, AMP, quase todo o Algarve e grande parte do litoral nacional, clicar aqui para recordar todas as alterações ao regime), irá conseguir canalizar algum desse investimento para zonas tradicionalmente menos disputadas.

Por agora, tal é apenas visível no concelho de Grândola (mais conhecido pela península de Tróia, Melides e a proximidade à Herdade da Comporta), onde os preços - entre 4T 2019 e 4T 2021 - subiram 58%. Melhor... só mesmo em Campanhã.

<strong>Conclusões</strong>

É por demais evidente que os preços das casas em Portugal, contra muitas das expectativas, continuaram de forma geral a subir durante a pandemia.

Mas também importa lembrar que isso não significa que as tais expectativas fossem tolas. É preciso ter presente que o período pandémico foi pautado por uma fortíssima intervenção estatal. E que medidas como o layoff simplificado ou as moratórias de crédito tiveram o mérito de, na menos otimista das hipóteses, adiar problemas e ganhar tempo para encontrar as respostas para a sua resolução.

Ou que mesmo quando essas respostas não puderam ser encontradas (porque houve quem tenha falido, perdido o emprego, ou sido obrigado a vender a casa), esses episódios tenham acontecido:

1) em menor número;

2) diluídos no tempo (mitigando o perigo que representaria para a economia, uma concentração elevada de infortúnios num pequeno intervalo cronológico).

Por outro lado, não podemos ignorar que estas medidas tiveram um preço e que algum dia será necessário pagá-lo, e que a perspetiva da subida das taxas de juros não é o cenário mais agradável para um país, empresa, ou pessoa singular, que tenha aumentado a sua dívida.

Mas no que diz respeito à habitação, continua a parecer verdade a ideia de que há menos casas disponíveis em Portugal, do que aquelas que aparentemente são necessárias para fazer face ao número de pessoas que as procuram.

Já para não falar dos custos de construção que, depois de 2 anos de pandemia e mais de 2 meses de guerra, teimam em continuar a subir.

E se o saldo natural do país (a diferença entre os que nascem e morrem) vai permancendo negativo, desde 2019 que o saldo migratório vem assegurando um pequeno crescimento na população residente.

Portugal está cada vez mais na boca no mundo. E na cabeça de muitos que desejam mudar de país. Ou simplesmente investir num país que lhes soa cada vez mais familiar, e sobre o qual têm cada vez mais informação.

Breve nota metodológica

Todos os dados partilhados neste artigo tiveram como fonte as Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local do Instituto Nacional de Estatística (INE), que apresentam desde logo três vantagens de natureza metodológica face a qualquer relatório de preços da habitação em Portugal:

1) Reportam-se aos valores reais de transação e à Área Bruta Privativa que consta na Caderneta Predial do imóvel (assegurando assim informação consistente sobre os preços por metro quadrado), algo apenas possível graças ao protocolo existente com Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), que possibilita ao INE o acesso à informação de natureza fiscal;

2) Incluem todas as transações de propriedades em Portugal cuja afetação seja "habitação", cuja área bruta privativa seja superior a 20m2. Só para ter noção o Regulamento Geral das Edificações Urbanas define 35 m2 como a área mínima a considerar numa nova edificação, reconstrução, reparação ou demolição, para um T0.

E imóveis cuja área bruta privativa seja inferior a 600m2. Excluindo-se, desta forma, habitações com características tão particulares, que poderiam enviesar o valor por metro quadrado de uma dada área.

3) Os resultados divulgados para cada trimestre correspondem à informação registada para o trimestre de referência e para os três trimestres anteriores, o que permite mitigar significativamente eventuais efeitos sazonais no comportamento das vendas. No caso concreto do contexto pandémico, terá sentido considerar que as discrepâncias entre trimestres em que as restrições em vigor fossem significativamente diferentes, podem ser ainda mais marcadas e evidentes do que aquilo que os números publicados pelo INE poderão sugerir.

José Cabral, além de autor do Minuto Imobiliário e do A House in Lisbon, é consultor imobiliário

(o autor escreve com a grafia do antigo acordo ortográfico)

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