Imobiliário: sem euforia, mas também sem pessimismo

O ano de 2020 acabou e muito já foi dito, e escrito, sobre os impactos da pandemia na saúde, no trabalho, no turismo, na economia e, claro, no mercado imobiliário em diferentes países no curto, médio e longo prazo.

Como estes temas já foram muito explorados, irei fazer uma breve retrospetiva sobre o que aconteceu no mercado imobiliário em Portugal ao longo do ano e analisar o respetivo impacto sustentada numa reflexão sobre o que nos poderá reservar o futuro. Por fazer parte de um grupo internacional, com presença em diversos países, tenho também a oportunidade de comparar cenários e entender melhor as tendências.

Começo por me debruçar sobre os números divulgados pelo INE a propósito dos resultados oficiais do 3º trimestre. A venda de casas cresceu 35% face ao trimestre anterior, o mais agudo das limitações. Comparado com o mesmo período do ano anterior, registou-se uma variação de -1,5%. Mas ainda é cedo para concluir o impacto a longo prazo, uma vez que claramente foram recuperados negócios parados no 2º trimestre do ano.

Em relação aos preços, nomeadamente o Índice de Preços da Habitação (IPHab), não verificámos uma queda como alguns esperavam, mas, sim, uma desaceleração do aumento em relação a períodos anteriores, tendo o preço das casas subido +0,5% face ao 2º trimestre e +7,1% em relação ao período homólogo. Esta tendência já vinha sendo antecipada pelos indicadores do barómetro mensal divulgado pelo Imovirtual e demonstra a resistência do mercado ao longo deste ano.

Entre os pontos que tendem a ter maior influência nessa situação, vale a pena destacar a redução da taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação, que atingiu o patamar de 0,918% em novembro, assim como as moratórias de crédito que acabam por mitigar as dificuldades de liquidez no curto prazo e evitar a disponibilização / oferta de novas habitações no mercado - algo que poderia ter impacto na redução de preços.

Em relação aos vistos gold, em dezembro o Governo aprovou em Conselho de Ministros novas regras, que entrarão em vigor em julho de 2021 e terão um regime transitório até 2022, tentando promover o investimento estrangeiro em regiões de baixa densidade populacional.

Outro dos temas que teve impacto no mercado foi o aumento da oferta de imóveis de arrendamento de longa duração, provenientes do arrendamento de curta duração que está em baixa devido à falta de turistas. Isto teve um impacto de -13,5% no preço médio de arrendamento ao longo deste período, de acordo com o nosso barómetro. Outra tendência não menos importante foi o aumento do peso das transações de nova construção em relação às construções existentes.

Ao analisar as consequências do atual contexto para o consumidor, identifica-se algumas variações relevantes no comportamento da procura no Imovirtual. Comparando com o mesmo período do ano anterior, os utilizadores ficaram +23% mais tempo no Portal e existiram +10% mais de pageviews, o que parece ser um reflexo de uma análise mais detalhada do comprador antes de agendar uma visita. Regista-se também um aumento da procura, face ao período homólogo, por moradias em +51%, quintas e herdade em +62% e duplex em +142%, bem como um aumento da procura em regiões menos centrais, como Aveiro, Braga e Coimbra.

Em suma, posso destacar que iniciativas de juros baixos, incentivos do Governo para o mercado em geral e, especificamente para o mercado imobiliário, tornam o panorama parecido em outros mercados em que o grupo OLX está presente, como Brasil, Polónia ou Roménia. Nestes países também se verificou inicialmente uma queda acentuada nas transações imobiliárias, após as primeiras medidas de lockdown, uma expectativa de queda de preços e transações e um aumento da oferta de imóveis para arrendamento. A rápida e forte atuação dos Governos segurou os mercados até ao momento e demonstrou a relevância que os mesmos têm para as economias dos respetivos países.

Daqui para frente é fundamental olhar com atenção os desdobramentos da crise e não nos deixarmos levar por euforias ou pessimismos exacerbados a cada novidade. Por exemplo, o início da vacinação em Portugal, em dezembro, é uma excelente notícia, mas o processo é longo e demorará a ser finalizado. Desta forma, torna-se difícil prever qual será o real impacto na economia em cada momento. É preciso manter a calma e ponderar / fundamentar qualquer tomada de decisão.

Se o objetivo é fazer investimentos em geral deve-se avaliar as oportunidades que o mercado imobiliário apresenta no momento, assim como muitos têm feito por todo o mundo, para encontrar a melhor solução. Se o objetivo é comprar uma moradia e/ou apartamento, como muitos têm feito, deve-se ter em conta que, neste caso, não é sábio procurar sempre o melhor preço e/ou o melhor momento de compra, uma vez que este é muito difícil de encontrar. O objetivo neste caso não é rentabilidade, mas, sim, o bem-estar. Ou seja, acompanhar com frequência a variação dos preços gera mais ansiedade do que qualquer resultado prático.

Uma análise de longo prazo, no mínimo de 10 a 20 anos, é a melhor base para qualquer tomada de decisão mais eficaz no que concerne ao mercado imobiliário. Com esta perspetiva tenho a convicção que, além de se conseguir satisfazer os objetivos de toda a família, o consumidor irá olhar para trás com a certeza de ter feito um excelente investimento.

Ricardo Feferbaum, Head of Real Estate Imovirtual

Recomendadas

Outros Conteúdos GMG

Patrocinado

Apoio de