Patrimónios Privados: Uma aposta ganha no imobiliário

Há um ano, quando começaram a chegar as primeiras notícias da pandemia na Europa, vivia-se um momento ímpar no mercado de investimento imobiliário comercial em Portugal, com os volumes transacionados a ultrapassar os 3.000 milhões de euros anuais. Mais do que um recorde histórico, este número refletia a crescente atratividade que o setor vinha mostrando dentro e fora de portas, percecionado como alvo sólido e de baixo risco por um número cada vez maior de investidores e das mais diversas fontes de capital.

A diversificação foi de nacionalidades, mas também de perfis. Entre os perfis com crescente dinamismo incluem-se os patrimónios privados, os chamados investidores privados, que abrangem familly offices e os particulares. Com uma postura predominantemente conservadora em termos de exposição ao risco e anteriormente muito concentrada nos setores financeiros, este tipo de investidores encontrou no imobiliário uma alternativa segura de diversificar ou complementar os seus investimentos e obter retornos mais interessantes do seu capital, num cenário em que as taxas de juro indexadas a uma boa parte das aplicações financeiras de menor risco se mantêm bastante baixas e pouco atrativas. Além desta questão de diversificação de carteira e de procura de um retorno mais elevado, o imobiliário é um tipo de ativo facilmente financiável, pelo que o investimento neste setor é também uma forma de aumentar a rentabilidade dos capitais próprios.

As expectativas para o investimento imobiliário e para a continuidade da dinâmica destes investidores privados eram, pois, francamente positivas no início de 2020. Até que somos surpreendidos com uma nova variável no final do terceiro trimestre: a pandemia tinha chegado à Europa e a Portugal, interrompendo subitamente uma das fases mais virtuosas de sempre de que há memória no mercado de investimento. Num cenário novo para todos e perante a incerteza reinante face ao evoluir da pandemia e dos seus efeitos na economia - e, claro no setor imobiliário - a maioria destes investidores fizeram jus ao seu conservadorismo e, adotando uma postura mais cautelosa, optaram por colocar em stand by decisões de investimento.

No entanto, à medida que as semanas passavam e que nos íamos adaptando a um novo normal que já então parecia estar para ficar durante um bom tempo, estes investidores foram retomando os seus planos e, com os devidos ajustes ao novo contexto, a partir do verão voltaram a estar bastante ativos no nosso país. Quem é "comprador" continua a procurar ativos entre 1 milhão e 10 milhões de euros com contratos de arrendamento de longa duração e inquilinos sólidos. Mas, o seu foco principal mudou! Anteriormente as lojas de rua pequenas e em boas localizações eram um dos ativos mais desejados, estando a procura por este tipo de imóvel naturalmente contraída devido ao impacto da covid-19 no seu desempenho operacional. Em contrapartida, os ativos na área da distribuição ganharam um apelo adicional junto destes investidores. Além disso, os escritórios continuam a ser encarados como uma boa opção pois os investidores sabem que estes são e vão continuar a ser uma peça-chave na vida da maior parte das empresas. Mas há também privados que estão mais "vendedores", a apostarem na rotação da sua carteira imobiliária ou também porque têm necessidade de obter liquidez no seu core business nesta altura de menor dinamismo económico.

Em qualquer dos casos, o certo é que há cada vez mais investidores privados ativos no investimento imobiliário e que, tal como vínhamos verificando até aqui, vão continuar a desempenhar um papel de crescente importância neste mercado. De tal forma que, desde 2018, o departamento de Capital Markets da JLL, sentiu necessidade de criar uma equipa dedicada em exclusivo a apoiar estes patrimónios privados que querem estar ativos no investimento em imobiliário comercial, seja a comprar ou a vender.

A dinâmica da equipa que apoia estes investidores é bem o reflexo da crescente importância deste perfil no mercado nacional. Nos dois últimos anos, a equipa de Private Wealth concretizou 25 transações de investimento em representação de investidores privados, totalizando um montante transacionado de 55 milhões de euros. Curiosamente, tornou-se também evidente uma elevada presença de capital português, que concentrou 70% das operações. Em 2021, apesar dos grandes desafios que continuam a abrir-se ao setor, o objetivo é continuar a conquistar negócio e a crescer, fechando mais transações e mantendo a confiança dos nossos investidores. Por isso, podemos dizer que os patrimónios privados são uma aposta ganha.

* Capital Markets Consultant na JLL

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