Que tendências dão gás ao novo ciclo do retalho?

O forte impacto da pandemia no retalho acabou por ser um verdadeiro acelerador de mudanças neste setor do imobiliário. Antes de começar a expor quais as grandes mudanças e tendências que estão em marcha, é importante referir que há agora um maior sentimento de tranquilidade face ao futuro deste setor. Por um lado, ainda que o comércio online continue a crescer, as perspetivas para a dinâmica do retalho "físico" em 2022 são muito positivas. Há uma tendência de crescimento, quer na ocupação de espaços, quer na procura para investimento, especialmente para supermercados (pese embora a escassez de produto) e retail parks, ao mesmo tempo que começa a regressar o interesse dos investidores por centros comerciais.

O ano, prevê-se, será de renascimento para o imobiliário de retalho, para o qual identificamos quatro tendências mais marcantes.

1) Em primeiro lugar, a crescente dinâmica do retalho alimentar. Este é um setor em que as margens de lucro não sustentam vendas online generalizadas, pelo que os retalhistas vão continuar a investir fortemente em lojas físicas, melhorando a experiência de compra e, em alguns casos, utilizando aqueles mesmos espaços como centros de distribuição para as vendas online. Além disso, o investimento imobiliário em retalho alimentar mostrou ser um nicho de mercado altamente resiliente, crescendo 30% e 40% ao ano na Europa em 2020 e 2021. Este interesse dos investidores por supermercados e ativos ancorados em lojas de alimentação vai continuar a aumentar ao longo deste ano, atraindo não só os players que procuram retornos estáveis e de longo prazo, mas também aqueles que buscam oportunidades para usos alternativos.

2) Em segundo lugar, a emergência de formatos comerciais alternativos, entre os quais se destacam as chamadas dark stores. Trata-se de um modelo de negócio importado dos Estados Unidos e que ganhou força na Europa com a pandemia, fruto do crescimento das vendas online e da queda das rendas comerciais. Instalada muitas das vezes no mesmo local onde antes se localizavam lojas "tradicionais" abertas ao público, uma dark store é, na verdade, um armazém utilizado pelas grandes cadeias de distribuição, e em especial por supermercados, que funciona como uma loja sem caixas nem clientes, fechada ao público e que presta unicamente os seus serviços de forma eletrónica. Para os retalhistas tem a grande vantagem de poder ter um custo três vezes inferior ao de uma loja física convencional, o que ajuda a explicar a popularidade crescente entre as grandes cadeias de distribuição. A este modelo juntam-se outros formatos como o das start-ups encarregues de entregar um cabaz de produtos básicos em apenas 10 minutos após a conclusão do pedido através de uma App, e cujo valor acrescentado para o cliente é, precisamente, a rapidez, e que acabam por funcionar em supermercados fechados ao público, pensados única e exclusivamente como espaços para preparar encomendas para envio ao domicílio.

3) O auge dos marketplaces é outra das tendências identificadas. À boleia do crescimento do e-commerce e do sucesso mundial alcançado pela Amazon (que realiza mais de metade das vendas através do seu marketplace e que cobra uma percentagem por vender produtos de outras marcas, mas sem ter esse stock guardado nos seus armazéns), cada vez mais cadeias de distribuição se juntam a estes portais digitais nativos, criando novos canais de venda online onde, além do seu stock, dão entrada à venda de produtos por terceiros junto dos seus compradores, aumentando as suas vendas, mas sem a necessidade de ter esse produto armazenado.

4) Por fim, e como não poderia deixar de ser, temos a sustentabilidade e a tecnologia como grandes tendências estruturantes para este setor, não fossem estas alavancas chave da transformação de todo o setor imobiliário nas próximas décadas. Assim, a par do compromisso com uma maior sustentabilidade ambiental do edificado e da adoção de sistemas e soluções mais eficientes na gestão do dia-a-dia dos edifícios, iremos também assistir ao avançar da tecnologia ao serviço das próprias lojas, com vista a impulsionar as vendas e a aumentar margens individuais. Até porque um maior e melhor conhecimento dos hábitos de compra dos consumidores das lojas irá beneficiar os compromissos a longo prazo dos retalhistas com as suas lojas individuais.

Mariana Rosa, Head of Leasing Markets Advisory da JLL

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